2020房地产估价师考试《经营管理》阶段测试题（十）

　　单项选择题

　　1.房地产投资者的风险收益较预期收益增加的部分，通常称为( )。

　　A.超额利润

　　B.投资回报

　　C.内部收益

　　D.风险报酬

　　【答案】D

　　【试题解析】当实际收益超出预期收益时，就称投资获取了风险收益，较预期收益增加的部分通常被称为风险报酬。

　　2.下列风险中属于系统风险的是( )。

　　A.机会成本风险

　　B.通货膨胀风险

　　C.收益现金流风险

　　D.持有期风险

　　【答案】B

　　【试题解析】系统风险包括通货膨胀风险、市场供求风险、周期风险、变现风险、利率风险、汇率风险、政策风险、政治风险和或然损失风险;A、C、D属于个别风险。

　　3.某公寓内通过增加自助洗衣房、提供出租洗衣设备来解决租户希望获得洗衣服务这一问题。体现了投资者对房地产投资( )的重视。

　　A.易产生资本价值风险

　　B.专业管理依赖性

　　C.存在效益外溢和转移

　　D.需要适时的更新改造

　　【答案】D

　　【试题解析】按照租户的意愿及时调整或改进房地产的使用功能可以极大地增加对租户的吸引力。对投资者来说，如果不愿意进行更新改造投资或者其所投资房地产的可改造性很差，则意味着投资者会面临着较大的投资风险。

　　4.下列关于房地产投资信托基金(REITs)特征的表述中，不正确的是( )。

　　A.由专业投资管理者负责经营管理

　　B.收入现金流按比例分配给股东

　　C.分为权益型、抵押型和混合型三种形式

　　D.投资流动性好

　　【答案】C

　　【试题解析】B项正确，REITs将其收入现金流的主要部分分配给了作为投资者的股东，而本身仅起到一个投资代理的作用;C项内容是类型划分的内容不是REITs的特征。

　　5.将存量房屋市场分为租赁、转让、抵押等市场的划分方式是( )。

　　A.按照房地产的用途和等级划分的

　　B.按照房地产的交易形式划分的

　　C.按照地域范围划分的

　　D.按照房地产购买者目的划分的

　　【答案】B

　　【试题解析】房地产交易包括房地产转让、房地产租赁和房地产抵押。面向存量房屋的交易存在租赁、转让、抵押、保险等子市场。

　　6.某市2013年新开工的房屋建筑面积为230万m2，2012年末完工转入2013年继续施工的房屋建筑面积为130万m2，2013年竣工的房屋建筑面积为180万m2。那么，该市房屋的平均建设周期为( )年。

　　A.0.5

　　B.l.5

　　C.2

　　D.3

　　【答案】C

　　【试题解析】平均建设周期=房屋施工面积/新竣工面积(230+130)¸180=2(年)。

　　7.用来考察房地产价格是否过度偏离其使用价值的指标是( )。

　　A.房价租金比

　　B.量价弹性

　　C.房地产价格指数

　　D.住房市场指数

　　【答案】A

　　【试题解析】房价租金比，是指房地产价格与租金的比值，用来考察房地产价格是否过度偏离其使用价值。

　　8.在房地产产品生产过程中，承担开发建设用地规划方案设计、建筑设计等项工作的，一般是( )。

　　A.建筑师

　　B.结构工程师

　　C.设备工程师

　　D.监理工程师

　　【答案】A

　　【试题解析】建筑师一般承担开发建设用地规划方案设计、建筑设计等工作。一般情况下，建筑师还要组织定期技术工作会议、签发与合同有关的各项任务、提供施工所需图纸资料、协助解决施工中的技术问题等。

　　9.可将房地产开发划分为若干阶段，其中获取土地属于( )的工作。

　　A.投资机会选择与决策分析阶段

　　B.前期工作阶段

　　C.建设阶段

　　D.租售阶段

　　【答案】B

　　【试题解析】获取土地是前期工作阶段第一项工作。

　　10.土地储备机构对土地开发过程中涉及的基础设施建设和绿化，土地平整等工作，可以通过公开招标方式选择工程实施单位，实施单位的管理费用不高于土地储备开发成本的( )。

　　A.1.5%

　　B.2%

　　C.3%

　　D.5%

　　【答案】B

　　【试题解析】土地储备机构负责实施土地开发时，可以通过公开招标方式选择工程实施单位，实施单位的管理费用不高于土地储备开发成本的2%。

　　在政府授权开发商负责实施土地开发时，由开发商负责筹措资金，办理规划、项目核准(或备案)、土地征收、拆迁和大市政建设等手续并组织实施。招标底价包括土地储备开发的预计总成本和利润，利润率不高于预计成本的8%。