房地产估价师考试经营管理试题答案解析

　　单项选择题

　　1、房地产开发项目可行性研究是在房地产开发项目(　)前，分析论证项目目标实现的可能性的科学方法。

　　A、规划

　　B、设计

　　C、施工

　　D、投资决策

　　2、投资机会研究中的主要内容有地区情况、经济政策、劳动力状况、(　)等。

　　A、规划设计方案

　　B、投资估算

　　C、资源条件

　　D、投资权益

　　3、可行性研究的依据不包括(　)。

　　A、国民经济和社会发展规划

　　B、施工组织设计

　　C、国家规定的相关经济参数和指标

　　D、城乡规划行政主管部门出具的规划意见

　　4、初步可行性研究阶段投资估算的精度可达(　)。

　　A、±5%

　　B、±10%

　　C、±15%

　　D、±20%

　　5、(　)阶段，根据项目建议书的要求，结合市场和资源调查，在收集到的资料和数据的基础上，建立可供选择的开发方案，进行反复的方案论证和比较，采用技术经济分析的方法，评选出合理的方案。

　　A、编制可行性研究报告

　　B、调查研究

　　C、财务评价和综合评价

　　D、方案选择和优化

　　6、在实际操作过程中，通常按照开发项目是否分期与开发经营方式，有时还会考虑物业类型的匹配结构，构造(　)个基本评价方案。

　　A、1～2

　　B、2～3

　　C、2～4

　　D、3～5

　　7、在房地产开发项目策划中，资金结构分析与选择的主要内容是结合项目的(　)来设计资金结构。

　　A、产品组合方式

　　B、开发合作方式

　　C、销售代理方式

　　D、市场定位方式

　　8、下列房地产投资项目经济评价基础参数中，属于收益相关指标的是(　)。

　　A、出租率

　　B、基准收益率

　　C、成本利润率

　　D、资本金投入比例

　　9、建筑安装工程费不包括建筑物的(　)。

　　A、建筑工程费用

　　B、设备采购费用

　　C、安装工程费用

　　D、公共配套设施建设费

　　10、开发商通过招拍挂方式获取土地使用权时，需要缴纳(　)。

　　A、所得税

　　B、增值税

　　C、契税

　　D、房产税

　　单项选择题

　　1、

　　【正确答案】 D

　　【答案解析】 本题考查的是可行性研究的含义和目的。房地产开发项目可行性研究是在房地产开发项目投资决策前，分析论证项目目标实现的可能性的科学方法。参见教材P249。

　　2、

　　【正确答案】 C

　　【答案解析】 本题考查的是可行性研究的工作阶段。投资机会研究是最初的阶段，还没到设计方案与投资估算的深度，主要分析各项条件。投资机会研究的主要内容有：地区情况、经济政策、资源条件、劳动力状况、社会条件、地理环境、市场情况、项目建成后对社会的影响等。参见教材P251。

　　3、

　　【正确答案】 B

　　【答案解析】 本题考查的是可行性研究的依据。选项B不属于可行性研究的依据。可行性研究的依据主要有下列方面：(1)国家相关法律法规;(2)国民经济和社会发展规划、城乡规划、土地利用规划、住房建设规划以及行业发展规划;(3) 国家宏观调控政策、产业政策、行业准入标准;(4)城乡规划行政主管部门出具的规划意见;(5)《国有建设用地使用权出让合同》或国有建设用地使用权证书， 国土资源行政主管部门出具的项目用地预审意见或国有土地使用权出让文件;(6)环境保护行政主管部门出具的环境影响评价文件的审批意见;(7)交通行政主管部门出具的交通影响评价文件的意见;(8)自然、地理、气象、水文地质、经济、社会等基础资料;(9)有关工程技术方面的标准、规范、指标、要求等资料;(10) 国家规定的相关经济参数和指标;(11)项目备选方案的土地利用条件、规划设计条件以及备选规划设计方案等。参见教材P251。

　　4、

　　【正确答案】 D

　　【答案解析】 本题考查的是可行性研究的工作阶段。初步可行性研究阶段投资估算的精度可达±20%。参见教材P252。

　　5、

　　【正确答案】 D

　　【答案解析】 本题考查的是可行性研究的步骤。方案选择和优化阶段：根据项目建议书的要求，结合市场和资源调查，在收集到的资料和数据的基础上，建立若干可供选择的开发方案，进行反复的方案论证和比较，会同委托单位或部门明确方案选择的重大原则问题和优选标准，采用技术经济分析的方法，评选出合理的方案。研究论证项目在技术上的可行性，进一步确定项目规模、构成、开发进度。参见教材P255。

　　6、

　　【正确答案】 C

　　【答案解析】 本题考查的是构造评价方案。在实际操作过程中，通常按照开发项目是否分期与开发经营方式，有时还会考虑物业类型的匹配结构，构造2～4个基本评价方案。参见教材P257。

　　7、

　　【正确答案】 B

　　【答案解析】 本题考查的是房地产开发项目策划。房地产项目融资方式与资金结构的分析与选择，主要是结合项目开发合作方式设计资金结构，确定合作各方在项目资本金中所占的份额，并通过分析可能的资金来源和经营方式，对项目所需的短期和长期资金的筹措做出合理的安排。参见教材P257。

　　8、

　　【正确答案】 A

　　【答案解析】 本题考查的是选择基础参数。选项B属于评价标准类指标;选项C必须加目标两字方为评价标准类指标;选项D属于融资参数。参见教材P258。

　　9、

　　【正确答案】 D

　　【答案解析】 本题考查的是房屋开发费。房屋开发费包括建筑安装工程费、基础设施建设费和公共配套设施建设费三大类。建筑安装工程费是指建造房屋建筑物所发生的建筑工程费用、设备采购费用和安装工程费用等。选项D是和建筑安装工程费平行的概念，没有包含关系。参见教材P260。

　　10、

　　【正确答案】 C

　　【答案解析】 本题考查的是土地费用。开发商通过招拍挂方式获取土地使用权时，需要缴纳契税。参见教材P260。