2019房地产估价师经营与管理专项习题（六）

　　判断题

　　1、成本法是先分别求取估价对象价值时点的重新购建价格和折旧，然后将重新购建价格减去折旧来求取估价对象价值的方法。(　)

　　2、位于同一住宅楼不同楼层的两套住宅，面积、户型、装修等条件均相同，采用成本法估价时，由于其分摊的成本相同，所以估价结果也相同。(　)

　　3、成本法与比较法的本质区别不在于是否有减去折旧，而在于“重新购建价格”或“可比实例价格”的来源方式。(　)

　　4、有独特设计或者只针对特定使用者的特殊需要而开发的房地产通常采用成本法估价。(　)

　　5、在运用成本法估价时，现实中的房地产价格直接取决于其花费的成本，成本增加则房地产价格就相应增高。(　)

　　6、住宅小区内的营业性用房与其设施的建设费用不能计入本小区内商品住宅的价格中。(　)

　　7、管理费用通常按照土地成本与建设成本之和的一定比例来测算。(　)

　　8、销售税费是指销售或者预售开发完成后的房地产应由卖方缴纳的税费。 (　)

　　9、成本法中房地产价格构成中的销售税费既包括由买方缴纳的契税等税费以及由卖方交纳的土地增值税、企业所得税。(　)

　　10、成本法评估包含土地和建筑物的估价对象的价值或价格时，根据估价对象状况和土地市场状况，应选择房地分估路径求取重新购建价格。(　)

　　答案

　　判断题

　　1、

　　【正确答案】 对

　　【答案解析】 本题考查的是成本法的含义。这是成本法概念的表述。成本法是先分别求取估价对象价值时点的重新购建价格和折旧，然后将重新购建价格减去折旧来求取估价对象价值的方法。参见教材P284。

　　2、

　　【正确答案】 错

　　【答案解析】 本题考查的是成本法的含义。由于这两套住宅楼层不同，则其通达性、景观、通风、采光、日照、视野、空气质量、安宁程度、安全、室内温度、自来水洁净，以及顶层是否可独享屋面使用权、底层是否可独享室外一定面积空地的使用权等条件均可能不同，因此价格也可能会不同。成本法要计算重置价格，因为楼层不同，其重置价格就是不一样的，即使是同一楼层，估价结果也会不一样。参见教材P284。

　　3、

　　【正确答案】 对

　　【答案解析】 本题考查的是成本法的理论依据。成本法与比较法的本质区别不在于是否有减去折旧，而在于“重新购建成本”的来源方式。参见教材P285。

　　4、

　　【正确答案】 对

　　【答案解析】 本题考查的是成本法适用的估价对象。有独特设计或者只针对特定使用者的特殊需要而开发建设的房地产，以及单独的建筑物或者其装饰装修部分，通常也是采用成本法估价。参见教材P285。

　　5、

　　【正确答案】 错

　　【答案解析】 本题考查的是成本法估价需要具备的条件。现实中的房地产价格特别是具体一宗房地产的价格，直接取决于其效用而非花费的成本，成本的增加一定要对效用的增加有所作用才能构成价格。参见教材P287。

　　6、

　　【正确答案】 对

　　【答案解析】 本题考查的是建设成本。小区内的经营性用房，开发商用于自营或出租，其成本不应摊入销售住宅的价格中。参见教材P293。

　　7、

　　【正确答案】 对

　　【答案解析】 本题考查的是管理费用。管理费用通常按照土地成本与建设成本之和的一定比例来测算。参见教材P293～294。

　　8、

　　【正确答案】 对

　　【答案解析】 本题考查的是销售税费。销售税费是指预售或者销售开发完成后的房地产应由卖方缴纳的税费。参见教材P296。

　　9、

　　【正确答案】 错

　　【答案解析】 本题考查的是销售税费。销售税费是指预售或者销售开发完成后的房地产应由卖方缴纳的税费。不包括由买方缴纳的契税等税费以及由卖方交纳的土地增值税、企业所得税。参见教材P297。

　　10、

　　【正确答案】 错

　　【答案解析】 本题考查的是重新购建成本的求取思路。实际估价中，应根据估价对象状况和土地市场状况，选择求取重新购建成本的路径，并应优先选择房地合估路径，即适用房地合估路径求取的，应采用房地合估路径求取。参见教材P303。