2019年房地产估价师经营与管理课后练习题及答案（一）

　　多项选择题

　　1、下列关于投资特性的表述中，正确的有(　)。

　　A、从动态的角度来说，投资是为了获得未来的收益

　　B、投资是一个行为过程，一般来说，这个过程越长，未来收益的获得越稳定，风险越小

　　C、投资活动是以牺牲现在价值为手段，以赚取未来价值为目标

　　D、投资具有风险性，现在投入的价值是确定的，而未来可能获得的收益是不确定的

　　E、投资收益可以是利润、利息、股息等各种形式的收入，可以是资本利得，也可以是资本增值，还可以是各种资产或权利

　　2、房地产投资的作用主要包括(　)。

　　A、带动经济发展

　　B、促进就业

　　C、减少财政收入

　　D、改善居住条件

　　E、降低投资组合的总体风险，抵御通货膨胀的影响

　　3、下列关于房地产置业投资的说法中，正确的有(　)。

　　A、面向已具备了使用条件或正在使用的房地产，以获取房地产所有权或使用权为目的的投资

　　B、投资者可以通过转售物业，获取转售收益

　　C、房地产置业投资的对象只能是市场上的增量房地产

　　D、具备房地产投资管理经验的机构投资者，更倾向于购买处于黄金地段的优质成熟物业

　　E、房地产置业投资通常属于中短期投资，它形成了房地产市场上的增量供给

　　4、按资产投资的类型划分，房地产投资信托基金可分为(　)。

　　A、权益型

　　B、综合型

　　C、增长型

　　D、抵押型

　　E、混合型

　　5、房地产投资既有利也有弊，关于其弊端的说法中，正确的有(　)。

　　A、收益率低

　　B、投资数额大

　　C、投资回收期长

　　D、需要专门的知识和经验

　　E、能抵消通货膨胀的影响

　　6、风险分析是投资决策的重要环节，其目的主要是帮助投资者回答下列问题(　)。

　　A、预期收益率的多少，及出现可能性的大小

　　B、预期收益的变动性如何

　　C、预期收益的离散性如何

　　D、产生损失或超过目标收益的可能性的大小

　　E、风险报酬出现可能性的大小

　　7、下列风险中，属于房地产投资系统风险的有(　)。

　　A、周期风险

　　B、政策风险

　　C、或然损失风险

　　D、时间风险

　　E、资本价值风险

　　8、利率调升对房地产投资产生的影响有(　)。

　　A、导致房地产实际价值折损

　　B、增加收益现金流

　　C、加大投资者融资成本

　　D、增加市场供给

　　E、抑制市场投资需求

　　9、不论是开发投资还是置业投资，都面临着收益现金流风险，对置业投资来说，对投资者的收益产生巨大影响的因素包括(　)。

　　A、开发建设成本

　　B、资本化率的变化

　　C、房屋空置率的变化

　　D、物业转售收入

　　E、房屋空置率的变化

　　10、按照风险大小和收益水平高低，通常将房地产投资划分为(　)几种类型。

　　A、收益型

　　B、收益贬值型

　　C、收益加增值型

　　D、机会型

　　E、保本型

　　答案

　　多项选择题

　　1、

　　【正确答案】 ACDE

　　【答案解析】 本题考查的是投资概述。选项B错误，投资具有时间性。即投入的价值或牺牲的消费是现在的，而获得的价值或消费是将来的，也就是说，从现在支出到将来获得收益，总要经过一定的时间间隔，表明投资是一个行为过程。一般来说，这个过程越长，未来收益的获得越不稳定，风险就越大。参见教材P3。

　　2、

　　【正确答案】 ABDE

　　【答案解析】 本题考查的是房地产投资概述。房地产的作用，可以从全社会及投资者自身两个角度来理解。从社会的角度看，房地产投资尤其是房地产开发投资，对一个国家或地区的经济增长、就业机会创造以及相关产业发展，均具有重要的带动作用，对增加政府财政和税收收入、改善人民居住水平和社会福利、提高城市公共品质量和城市空间使用效率等，均能做出重要贡献。从投资者角度看，投资者可以通过房地产投资、获得经常性的租金收入和资本增值，降低其投资组合的总体风险，抵御通货膨胀的影响。参见教材P10。

　　3、

　　【正确答案】 AB

　　【答案解析】 本题考查的是房地产直接投资。选项C错误，房地产置业投资的对象可以是市场上的增量房地产，也可以是市场上的存量房地产产;选项D错误，具备房地产投资管理经验的机构投资者，更倾向于购买处于优良区位的新竣工甚至尚未竣工的物业;选项E错误，房地产开发投资通常属于中短期投资，它形成了房地产市场上的增量供给。参见教材P11。

　　4、

　　【正确答案】 ADE

　　【答案解析】 本题考查的是房地产间接投资。按资产投资的类型划分，房地产投资信托基金为权益型、抵押型、混合型三种形式。参见教材P12。

　　5、

　　【正确答案】 BCD

　　【答案解析】 本题考查的是房地产投资的利弊。房地产投资的缺点包括变现性差、投资数额巨大、投资回收期较长、需要专门的知识和经验。参见教材P15。

　　6、

　　【正确答案】 ABCD

　　【答案解析】 本题考查的是房地产投资风险的概念。风险分析是投资决策的重要环节，其目的是要帮助投资者回答下列问题：(1)预期收益率是多少，出现的可能性有多大?(2)相对于目标收益、融资成本或机会投资收益来说，产生损失或超过目标收益的可能性有多大?(3)预期收益的变动性和离散性如何。参见教材P17。

　　7、

　　【正确答案】 ABC

　　【答案解析】 本题考查的是房地产投资的系统风险。房地产投资系统风险主要有通货膨胀风险、市场供求风险、周期风险、变现风险、利率风险、汇率风险、政策风险、政治风险和或然损失风险等。参见教材P18。

　　8、

　　【正确答案】 ACE

　　【答案解析】 本题考查的是房地产投资的系统风险。利率调升会对房地产投资产生两方面的影响：一是导轉房地产实际价值的折损，利用升高的利率对现金流折现，会使投资项目的财务净现值减小，甚至出现负值;二是会加大投资者的债务负担，导致还贷困难。利率提高还会抑制房地产市场上的需求数量，从而导致房地产价格下降。参见教材P19。

　　9、

　　【正确答案】 BCDE

　　【答案解析】 本题考查的是房地产投资的个别风险。收益现金流风险是指房地产投资项目的实际收益现金流未达到预期目标要求的风险。不论是开发投资还是置业投资，都面临着收益现金流风险。对于开发投资者来说，未来房地产市场销售价格、开发建设成本和市场吸纳能力等的变化，都会对开发商的收益产生巨大影响;而对置业投资者来说，未来租金水平和房屋空置率的变化、物业毁损造成的损失、资本化率的变化、物业转售收入等，也会对投资者的收益产生巨大影响。参见教材P21。

　　10、

　　【正确答案】 ACD

　　【答案解析】 本题考查的是风险对房地产投资决策的影响。按照风险大小和收益水平高低，通常将房地产投资划分为收益型、收益加增值型、机会型三种类型。参见教材P22。