2017年房地产估价师《经营与管理》习题四

　　一.单选题：

　　1.建筑规模一般在1万～3万㎡之间，服务人口10万一30万人，年营业额在l亿～5亿元之间，该物业为(　　　)

　　A.市级购物中心

　　B.区购物商场

　　C.居住区商场

　　D.邻里服务性商店

　　标准答案：b

　　解析：区购物商场建筑规模一般在1万～3万㎡之间，服务人口10万一30万人，年营业额在l亿～5亿元之间.

　　2.某承租人的基础租金为10万元/月，如果营业额的5%作为百分比租金，零售商在一个月内的营业额为250万元该月应缴纳的租金总额为(　　　)万元

　　A.5

　　B.10

　　C.12.5

　　D.75

　　标准答案：c

　　解析：(250万元-10万元/5%)×5%=12.5万元

　　3.关于收益性物业的现金流，下列说法不正确的是(　　)

　　A.潜在毛租金收入=物业内全部可出租面积×最大可能租金水平

　　B.从潜在毛租金收入中扣除空置和收租损失后，就能得到某一报告期实际的租金收入

　　C.有效毛收入=潜在毛租金收入一其他收入

　　D.净经营收入=有效毛收人一经营费用

　　标准答案：c

　　解析：有效毛收入=潜在毛租金收入一空置和收租损失+其他收入

　　二.多选题：

　　1.零售商业物业的分类，主要依据(　　　)方面，分为五种类型：

　　A.位置

　　B.建筑规模

　　C.经营商品的特点

　　D.商业辐射区域的范围

　　标准答案：B, C, D

　　解析：零售商业物业的分类，主要依据其建筑规模、经营商品的特点及商业辐射区域的范围等三个方面。零售商业物业通常有五种类型.

　　2.净租的形式一般有以下(　　)方式.

　　A.租户仅按比例分摊与物业有关的税项

　　B.租户要按比例分摊与物业有关的税项和保险费

　　C.所有的经营费用都应由业主从其所收取的租金中全额支付

　　D.所有的经营费用都由租户直接支付，而业主一般只负责建筑物结构部分的维修费用。

　　标准答案：A, B, D

　　解析：所有的经营费用都应由业主从其所收取的租金中全额支付方式为毛租.

　　3.收益性物业管理中的经营费用包括(　　)

　　A.固定资产折旧费

　　B.企业管理费及利润

　　C.保险费

　　D.房产税

　　标准答案：A, B, C, D

　　4.在物业管理中经常用到的预算形式主要有(　　)

　　A.年度运营预算

　　B.资本流预算

　　C.资本支出预算

　　D.长期预算

　　标准答案：A, C, D

　　解析：在物业管理中经常用到的预算形式主要有三种：年度运营预算、资本支出预算和长期预算。

　　三.判断题：

　　1.租金调整条款一般仅对基本租金有效，经营过程中的费用可根据每年的实际情况确定。

　　标准答案：正确

　　2.在收益性物业的现金流分析时，抵押贷款还本付息要从净经营收入前扣除。

　　标准答案：错误

　　解析：抵押贷款还本付息要从净收入中扣除

　　3.为了估算收益性物业的价值(V)，可以用税后现金流(NO I)除以资本化率(R)，即V=NOI/R。

　　标准答案：错误

　　解析：为了估算收益性物业的价值(V)，可以用物业年净经营收入(NOI)除以资本化率(R)，即V=NOI/R。