2016年房地产估价师经营与管理模拟试题计算题（十）

　　计算题(共2题、20分。要求列出算式、计算过程;需按公式计算的，要马出公式;仅有计算结果而无计算过程的，不得分。请在答题纸上作答)

　　1.某房地产公司准备铺设热力管道，现正在研究能够满足相同使用功能的管道为20cm和30cm管道哪种有利的问题：两种管道的工程费用分别为1800万元、2400万元;运行费用第一年分别为350万元和220万元，之后每年都以0.05%的比例递增;假设两种管道的使用寿命分别为8年和10年，到期后的净残值都是初期投资稠的10%，折现率为10%。假定工程费用发生在年初，运行费用发生在年末。

　　请判断这两种方案的关系，并选用适宜的方法比较两方案的优劣。 (8分)

　　2.某房地产开发项目的占地面积为6 000㎡，用途为商住两用，土地使用权年限为40年，规划容积率为3。咨询公司根据地块的实际情况提出以下方案：该项目1～3层为宾馆，其余为住宅，建设期为3年。宾馆总建筑面积为5 000㎡，可用于经营的部分为4 500㎡，可建成100个标准间。当地同档次宾馆的平均价略为330元/间·天。前3年的入住率均为70%，从第4年开始稳定在85%，运营费用为经营收入的42%。建成后即可开始经营，计划经营20年，然后将宾馆整体陡售，预计转售净收益为5 000万元。

　　住宅部分总建筑面积为3 000㎡，建成后全部出售，预计平均售价为6 500元碲，销售税费为销售收入的5.5%，假设建成后即售完。

　　该方案的总投资为8 000万元，其中60%来源于银行贷款，其余为自有资金贷款年利率为8%。第一年投资额为总投资的20%，全部为自有资金;第二年投资额为总投资的45%，其中20%为自有资金，25%为银行贷款;第三年投资额为总段资的35%，全部为银行贷款。建设期只计息不还款，建成后一次性还清本息。其中，还款额中的1 500万元来自于宾馆的抵押贷款，贷款期限为20年，年利率8%，贷款按年等额还款。其余还款额来自于住宅的销售收入。假定投资发生在年初，收入和成本发生在年末，一年按365天计算(计算结果精确到小数点后2位)

　　该项目全投资目标收益率为8%，自有资金目标收益率为20%。

　　(1)完成下列现金流量表;

　　(2)求该方案的全投资财务净现值和财务内部收益率;

　　(3)求方案自有资金的财务净现值。(12分)

参考答案：

　　解析：