2016年房地产估价师《经营与管理》模拟及答案解析（二）_第8页

　　计算题(共2小题，20分。要求列出算式、计算过程，需按公式计算的，要写出公式，仅有计算结果而无计算过程的，不得分)

　　第 66 题 王某以12000元/㎡的价格购买了10间建筑面积均为80㎡的商铺。购房款的60%来自银行提供的10年期、年利率为7.5%、按年等额还本付息的抵押贷款，其余为自有资金。另外，王某在购房时还支付了相当于购房款1.5%的代理费及其他费用，于第2年末又投入自有资金40万元对商铺进行了装修，同时办理了产权证，在办证时支付了相当于购房款0.3%的手续费和3%的契税。王某的经营计划是：第3年初将10间商铺全部出租;第10年末以13000 元/㎡的价格卖掉其中2间商铺，其余的商铺继续出租;第15年末以15000元/㎡的价格又卖掉其中3间商铺，其余的商铺继续出租;第20年末将剩余的商铺以16000元/㎡的价格全部卖掉(每次卖房时均支付了相当于售价5.5%的销售税金、0.3%的手续费和1%的个人所得税)。假设：在整个经营期间，商铺的租金保持200元/(月·㎡)(按建筑面积计)不变，空置和收租损失不计，年运营成本为毛租金收入的25%;购房投资发生在第1年初，每年的租金于年初收取，年运营成本和还本付息支出均发生在年末;王某要求的自有资金投资目标收益率为14%。

　　(1)完成下列自有资金现金流量表并写出相应的计算过程。

　　(2)列出自有资金财务净现值的公式并代入相应数据(不要求计算出结果)。(10分)

　　自有资金现金流量表 (单位：万元)

　　年末 0123～91011～141516～1920

　　现金流入

　　年毛租金收入

　　净转售收入

　　现金流出

　　购房、办证及装修投入

　　年还本付息

　　年运营成本

　　净现金流量

　　【参考解析】：

　　年末 0123～91011～141516～1920

　　现金流入

　　年毛租金收入 192192 153.6 153.6 96 96

　　净转售收入 193.86 335.52 596.48

　　现金流出

　　购房、办证及装修投入 398.4 71.68

　　年还本付息 83.92 83.92 83.92 83.92

　　年运营成本 48 48 38.4 38.4 24 24

　　净现金流量 -398.4 -83.92 36.4 60.08 215.54 115.2 393.12 72 572.48　

　　第 67 题 某开发商以3000万元购得一住宅用地70年的使用权，该住宅用地面积为3000㎡，规划容积率为5.5。据估算，该住宅开发项目的建安工程费为2200元/㎡，勘察设计和前期工程费为建安工程费的3%，基础设施和公共配套设施建设费为430万元，开发期间税费按建筑面积计算，为114元/㎡，管理费用为上述费用(土地费用除外)之和的3.5%。预计住宅在项目建成时全部售出，销售费用、销售税金分别为销售收入的3%和5.5%。项目开发期为2年，建造期为1.5年。土地费用于开发期初一次性投入，开发期间税费于建造期初一次性投入，建安工程费、勘察设计和前期工程费、基础设施和公共配套设施建设费、管理费用在建造期内均匀投入。年贷款利率为7.7%，按季计息。不考虑土地增值税。

　　(1)若开发商要求的税前成本利润率为30%，求该项目的最低销售价格。

　　(2)若该项目的销售价格为8000元/㎡，求该项目保本的最低销售量。

　　答案解析：

　　1.设项目的最低售价格为X万元，则项目总开发价值GDV=X(1-5.5%)　

　　2.该项目保本的最低销售为X万平方米，根据

　　RPC=(GDV-TDC)/TDC×100%，可得

　　30%=8000X(1-5.5%)/(8469.15+3.5%×8000X)-1，

　　X=1.53万平方米