2016年房地产估价师《经营与管理》模拟及答案解析（一）_第10页

　　一、单项选择题

　　1.房地产投资收益状况受其周边物业、城市基础设施与市政公用设施和环境变化的影响。

　　2.由于通货膨胀将导致未来收益的价值下降，按长期固定租金方式出租所拥有物业的投资者，实际上承担了本来应由承租人承担的风险。

　　3.房地产投资市场的预期收益率为：10% +0.4×(20% -10010)=14%，写字楼市场的预期收益率为：10% +0.9×(14% - 10%)=13. 60/0，或者写字楼市场的预期收益率=10%+0.9×0.4×(20% -10%)=13.6%.

　　4.我国国有建设用地使用权出让市场目前是由属地政府完全垄断的。

　　5.区域结构是考察不同区域或城市之间，房地产市场的开发规模、主要物业类型、房价水平和政策措施的差异。

　　6. 90÷60 =1.5(年)。

　　7.住房可支付性指数(Housing Affordability Index，HAI)，是指中位数收入水平的家庭对中位数价格的住房的承受能力，在数值上等于家庭可承受房价的上限与该城市实际住房中位数价格之比，如果HAI< 100.说明居民家庭只能承受更低价格的住房;住房价格合理性指数，是指从城市经济基本面可支撑住房价格的角度，对当前实际住房价格合理性作出的判断，反映了实际住房价格与城市经济基本面指标的协调关系;房价租金比，是指房地产价格与租金的比值，用来考察房地产价格是否过度偏离其使用价值;量价弹性，是指报告期内房地产价格变化率与交易变化率的比值。依据交易量和价格的升降关系，可以判断市场所处的景气阶段。

　　8.投资决策分析主要包括市场分析、项目财务评价和投资决策三部分工作。

　　9.对于依法以招标、拍卖、挂牌出让方式获得用地建设项目，规划意见书(选址)审批环节已经在土地一级开发环节完成。

　　10.当物业质量与市场领导者的物业质量相近时，如果定价比市场领导者定价稍低或低得较多，则认为该开发商采用了挑战定价法。如果公司具有向市场领导者挑战的实力，或者是其成本较低，或者是其资金雄厚，则开发商可以采用挑战定价法，虽然利润较低，但可以扩大市场份额，提高声望，以争取成为市场领导者。

　　11. -个整体市场之所以能够细分为若干子市场，主要是由于顾客需求存在着差异性。

　　12.对市场调查的分析与评估，主要是考察市场调查的有效性。

　　13.消费者市场的季节性分为三种情况：一是季节性气候变化引起的季节性消费;二是季节性生产而引起的季节性消费;三是风俗习惯和传统节日引起的季节性消费。

　　14.房地产市场分析报告通常由以下几部分内容组成：①地区经济分析。②区位分析。该部分是开发地点多种用途比较分析，是为一块土地选择用途，即该地点的最佳用途分析。③市场概况分析。④市场供求分析。⑤项目竞争分析。⑥营销建议。⑦售价和租金预测。⑧吸纳量计划预测。⑨回报率预测。④敏感性分析。

　　15.有土地成本和建造成本及相关费用投入说明是“开发”模式，有租金收入和运营成本说明是“持有出租”模式，有转售收入及转售税费说明在持有一段时间后出售。

　　16.(1+6. 6%/m)m-1=6.77%，可采用试算法得出m=4。

　　19.注意“某物业未来10年租金收入的终值为20万元”不能错误理解为第十年的租金收入。

　　21.当不同开发经营方案的经营期不同时，应将不同方案的财务净现值换算为年值，以等额年值大的方案为优选方案。

　　22.内部收益率表明了项目投资所能支付的最高贷款利率，如果贷款利率高于内部收益率，项目投资就会面临亏损。

　　23. (18 -7.8)/(150 - 60) =11. 33%.

　　24.偿债备付率=可用于还本付息资金/当期应还本付息额，可用于还本付息资金=5.5×(1 -10%)x(1-30%) =3.465(万元)，当期应还本付息额=20 x7%/[1-(1+7%) -10]=2. 848(万元)，偿债备付率=3：465/2. 848 =1. 22。

　　25.保本点分析，是分析计算一个或多个风险因素变化而使房地产项目达到利润为零时的极限值，财务净现值为零说明项目获利能力刚刚满足基准收益率的要求，是临界点而不是保本点。

　　财务内部收益率的经济含义是在项目寿命期内项目内部未收回投资每年的净收益率。同时意味着，到项目寿命期终了时，所有投资可以被完全收回(注：FIRR相当于保本点分析中的报酬率)，最适合答案是A。

　　26.线性盈亏平衡分析中，销售收入等于总成本，盈亏平衡价格就等于盈亏平衡产量时单位产品销售价格。

　　27. 5000 x5+保本售价×4.75×5.5%=保本售价×4.75，可得保本售价=5569. 48元/m2，

　　(6500元/m2—5569. 48元/m2)/6500元/m2=14. 32%

　　28.“识别投资项目可能面临的风险”和“分析风险产生的原因”属于风险辨识阶段工作，“测算风险发生的概率大小”属于风险估计阶段工作，“提出风险应对的建议”属于风险评价阶段工作。

　　29.单元估算法是指以基本建设单元的综合投资乘以单元数得到项目或单项工程总投资的估算方法;单位指标估算法是指以单位工程量投资乘以工程量得到单项工程投资的估算方法。

　　30.项目投资现金流量表考察项目全部投资的盈利能力，为各个投资方案(不论其资金来源及利息多少)进行比较建立共同的基础。而投资者各方现金流量表是以投资者各方的出资额作为计算基础，用以计算投资者各方财务内部收益率、财务净现值等评价指标，反映投资者各方投入资本的盈利能力。

　　31.税后利润的分配顺序，首先是弥补企业以前年度的亏损，然后是提取法定盈余公积金，之后是可向投资者分配的利润。

　　32.增发和配股本质上没有大的区别，但增发融资与配股相比具有限制条件少、融资规模大的优点。

　　33.由于商用房地产抵押贷款的还款来源主要是商用房地产的净经营收入，而净经营收入的高低又受到租金水平、出租率、运营成本等市场因素的影响，导致商用房地产抵押贷款相对于个人住房抵押贷款来说，承担了更高的风险。因此，国内商业银行发放商用房地产抵押贷款时，贷款价值比率( LTV)通常不超过60%，贷款期限最长不超过10年，贷款利率也通常高于个人住房抵押贷款，而且仅对已经通过竣工验收的商用房地产发放。

　　个人住房抵押贷款与商用房地产抵押贷款相比，个人住房抵押贷款的贷款期限更长、贷款价值比率更高、贷款利率更低。

　　34. 15%/30%：50%。可以假设投资者以100%付款，则其收益率就是15%，则预付款比率越低，其预付款的收益率就越高。

　　35.出租单元内建筑面积等于出租单元内使用面积加上外墙、单元间分隔墙及单元与公用建筑空间之间分隔墙的水平投影面积一半，写字楼的可出租面积等于出租单元内建筑面积加上分摊公用建筑面积。