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2019年房地产估价师经营与管理章节辅导讲义：房地产投资的形式和利弊

中华考试网 [ 2019年8月22日 ] 【大中小】

　　第二节　房地产投资的形式和利弊

　　1.房地产投资的分类(2+3)

分类	内涵	子分类
直接投资	投资者直接参与房地产开发或购买过程，参与有关管理工作	开发投资	买土地
直接投资	投资者直接参与房地产开发或购买过程，参与有关管理工作	置业投资	买已建成的房地产
间接投资	投资者将资金投入有价证券，不需要直接参与房地产开发经营工作	投资房地产股票或债券	股票+债券
		投资房地产信托基金	信托
		购买住房抵押支持证券	抵押支持证券

　　2.房地产开发投资和置业投资

类型	内涵	性质
开发投资	从取得土地使用权开始－搞开发建设通过转让获得开发利润	■属于中短期投资 ■形成市场上的增量供给
置业投资	买已建成的房地产－出租或者转售获利	可以是增量房地产（新房），也可以是存量房地产（旧房）

　　3.机构投资者的置业投资选择

　　4.投资房地产投资信托基金

　　■投资者将资金交由信托基金，基金由专业人士进行投资组合，将资金投入房地产业，基金机构将收益再分配给投资人，是一种基于信任的委托投资关系。

　　■房地产信托的收入现金流的主要部分分配给作为投资者的股东。

　　【重点难点】REITS的优势与类型

优势	内涵
收益相对稳定	■收益主要来源于所拥有的物业的经常性租金收入 ■一般高于股票收益
流动性好	■可以在证券交易所交易

　　【重点难点】REITS的类型(三大类)

　　混合型基金，抵押型基金，权益型基金

　　5.住房抵押支持证券

　　■把金融机构所持有的个人住房抵押贷款债权转化为可供投资者持有的住房抵押支持证券，以达到筹措资金、分散风险的目的

　　■银行将所持有的个人住房抵押贷款债权，出售给专门设立的特殊目的公司，该公司再将债权转化为证券出售给投资者

　　■购买抵押支持证券的投资者可以间接地获取房地产投资收益

　　6.房地产投资的利与弊(四利三弊)

项目	内容
四利	■相对较高的收益水平（高于储蓄、股票、债券） ■易获得金融机构的支持（房地产是可靠的抵押物） ■能抵消通货膨胀的影响（房地产年价格增涨率超过年通货膨胀率） ■提高投资者的资信等级（拥有房地产是实力的最好证明）
三弊	■投资数额巨大 ■投资回收期较长 ■需要专门的知识和经验

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