2019年房地产估价师经营与管理辅导资料第二章第二节

　　第二节　房地产市场结构和指标

　　1.房地产市场的垄断竞争关系(四类)

类型	特点
完全竞争市场	竞争最为充分
垄断竞争市场	即竞争和垄断并存，并以竞争为主的市场
寡头垄断市场	竞争与垄断并存，并以垄断为主的市场
完全垄断市场	不存在竞争

　　【重点难点】房地产的市场结构-垄断竞争

　　总体：垄断与竞争并存，以竞争为主。

类型	市场结构	特点
土地出让市场	完全垄断	政府垄断
存量市场 （二手房市场）	竞争多于垄断	交易双方为分散家庭
增量市场 （一手房市场）	垄断多于竞争	市场供应者是开发商

　　【关注点】我国房地产市场结构的新趋势(2017年新增内容)

　　随着房地产企业大型化发展，房地产市场上的寡头垄断问题开始受到社会关注。以新建商品房市场为例，房地产百强企业的销售额市场份额，已经从2003年的14%扩大到2016年的40.8%，市场上的垄断竞争关系会发生显著变化。

　　【典型例题】随着房地产企业小型化、专业化的发展，房地产市场上出现的寡头垄断问题开始受到社会关注。(　)

　　『正确答案』×

　　『答案解析』本题考查的是房地产市场结构。随着企业大型化发展趋势，出现了寡头垄断趁势。参见教材P37。

　　2.房地产市场的结构比例关系(六大结构)

序号	结构类型	内涵
1	总量结构	总量（开发与销售总量，供给与需求总量比例）
2	区域结构	不同地区的差异
3	产品结构	不同产品的差异
4	供求结构	同一物业类型不同档次的供求关系 （供给档次与需求之间的关系）
5	投资结构	不同投资目的和方式
6	租买结构	租赁和购买的比例关系

　　【重点难点】租买结构的影响因素

　　■租金和价格的关系

　　■人们对所有权的偏好

　　■可供出租数量

　　■经济发展水平

　　【2017年真题】房地产境内投资与境外投资之间的比例结构分析属于产品结构分析。(　)

　　『正确答案』×

　　『答案解析』本题考查的是房地产市场结构。投资结构：如直接投资与间接投资、开发投资与置业投资、个人投资与机构投资、境内投资与境外投资等。参见教材P37。

　　【2015年真题】对某一房产市场中不同物业类型之间的供给比例或交易比例关系的分析，属于房地产市场的(　)。

　　A.总量结构分析　　　B.产品结构分析

　　C.区域结构分析　　　D.投资结构分析

　　『正确答案』B

　　『答案解析』本题考查的是房地产市场结构。产品结构：考察房地产市场中住宅、写字搂和商业用房等不同物业类型之间或某一特定物业类型中不同档次产品或产品细分之间的供给比例或交易比例关系，分析其产品结构布局的合理程度。参见教材P37。

　　3.房地产市场细分(五种分类)

　　3.1 按地域范围细分(区域性市场)

　　■按城市划分

　　■按城市内的某一具体区域划分

　　■按省或自治区划分

　　■按大片区进行划分

　　3.2 按房地产用途细分

　　■居住物业市场

　　■商业物业市场

　　■工业物业市场

　　■特殊物业市场

　　■土地市场

　　不同类型房地产在投资决策、规划设计、工程建设、产品功能、面向客户的类型等方面均存在较大的差异，因此需要按照房地产的用途，将其分解为若干子市场。

　　3.3 按增量存量细分

房地分离		细分市场	房地合一
土地市场	一级市场	土地使用权出让市场	房地产一级市场
	二级市场	土地使用权转让市场	房地产二级市场
房屋市场	一级市场	增量市场或一手房市场
	二级市场	存量市场或二手房市场	房地产三级市场

　　3.4 按交易方式细分

　　【重点难点】新建和存量房地产交易子市场的组成的区别

　　3.5 按目标市场细分

　　4.房地产市场指标(四大类40小项)

4.1 供给指标 （10项）	4.2 需求指标 （11项）	4.3 市场交易指标（9项）	4.4 市场监测与预警指标（10项）
■新竣工量 ■灭失量 ■存量 ■空置量 ■空置率 ■可供租售量 ■房屋施工面积 ■房屋新开工面积 ■平均建设周期 ■竣工房屋价值	■国内生产总值 ■人口数量 ■家庭户规模 ■就业人员数量 ■就业分布 ■城镇登记失业率 ■家庭可支配收入 ■家庭总支出 ■房屋空间使用数量 ■商品零售价格指数 ■城市居民消费价格指数	■销售量 ■出租量 ■吸纳量 ■吸纳率 ■吸纳周期 ■预售面积 ■房地产价格 ■房地产租金 ■房地产价格指数	■土地转化率 ■开发强度系数 ■开发投资杠杆率 ■住房可支付性指数 ■住房价格合理性指数 ■房价租金比 ■量价弹性 ■个人住房抵押贷款还款收入比 ■住房市场指数 ■消费者信心指数

　　【出题方式】

　　■区分具体指标属于哪一大类

　　■重要指标的含义

　　■重要指标的计算

　　【2017年真题】下列房地产市场指标中，属于房地产租赁市场供给指标的是(　)。

　　A.房地产租金

　　B.房地产实际出租量

　　C.出租房屋空置率

　　D.房价租金比

　　『正确答案』C

　　『答案解析』本题考查的是房地产市场指标。房地产租金、出租量属于市场交易指标，房价租金比属于市场监测与预警指标，空置率属于供给指标。参见教材P40。

　　【2015年真题】下列房地产市场指标中，属于市场交易指标的是(　)。

　　A.空置率　　　　　　B.竣工房屋价值

　　C.房屋施工面积　　　D.吸纳率

　　『正确答案』D

　　『答案解析』本题考查的是市场交易指标。市场交易指标包括销售量、出租量、吸纳量、吸纳率、吸纳周期、预售面积、房地产价格、房地产租金、房地产价格指数。参见教材P42。

　　4.1 房地产供给指标

　　【指标一】新竣工量(竣工面积)

　　指报告期内房屋建筑按照设计要求已全部完工，达到入住和使用条件，经验收鉴定合格，可正式移交使用的各栋房屋建筑面积的总和。

　　【指标二】灭失量

　　指房屋存量在报告期期末由于各种原因灭失掉的部分。

　　【指标三】存量

　　·指报告期期末已占用和空置的物业空间总量

　　·单位为建筑面积或套数

　　·报告期存量=上期存量+报告期竣工量-报告期灭失量

　　·可按物业类型分别统计

　　【2015年真题】关于房屋存量的说法，正确的有(　)。

　　A.存量属于房地产市场的需求指标

　　B.存量单位可以是建筑面积或套数

　　C.存量可按物业类型分别统计

　　D.报告期存量等于上期存量加报告期竣工量

　　E.存量是指报告期末已占用和空置的物业空间总量

　　『正确答案』BCE

　　『答案解析』本题考查的是供给指标。选项A错误，存量属于房地产市场供给指标;选项D错误，报告期存量=上期存量+报告期竣工量-报告期灭失量。参见教材P40。

　　【指标四】空置量

　　·指报告期末房屋存量中没有被占用的部分(应该从没有被占用的房屋数量中扣除季节性使用或由于各种原因不能用于市场供应的房屋数量)

　　·我国目前缺乏对存量房屋中空置量的统计，将新建商品房市场上的空置量称为“商品房待售面积”。指报告期末已竣工的可供销售或出租的商品房建筑面积中，尚未销售或出租的商品房建筑面积。

　　·包括以前年度竣工和报告期竣工的面积。

　　·不包括报告期已竣工的拆迁还建、统建代建、公共配套建筑、房地产公司自用及周转房等不可销售或出租的面积。

　　【典型例题】“商品房待售面积”指报告期末已竣工的可供销售或出租的商品房建筑面积中，尚未销售或出租的商品房建筑面积。(　)

　　『正确答案』√

　　『答案解析』本题考查的是供给指标。我国目前缺乏对存量房屋中空置量的统计，将新建商品房市场上的空置量称为“商品房待售面积”，特指“报告期末已竣工的可供销售或出租的商品房屋建筑面积中，尚未销售或出租的商品房屋建筑面积。参见教材P40。

　　【指标五】空置率

　　·指报告期期末空置房屋占同期房屋存量的比例。

　　·空置率=空置房屋面积/同期房屋存量面积

　　【指标六】可供租售量

　　·可供租售量=上期可供租售数量-上期吸纳量+报告期新竣工量

　　·由于并非所有的空置房都在等待出售或出租，所以一般空置量大于该时点的可供租售量。

　　【2017年真题】空置率是指报告期末已竣工、尚未销售或出租的建筑面积与当期竣工建筑面积的比值。(　)

　　『正确答案』×

　　『答案解析』本题考查的是供给指标。空置率是指报告期期末空置房屋占同期房屋存量的比例。参见教材P40。

　　【典型例题】2014年末，某市住房总量为5000万m2，其中经济适用住房400万m2，商品住房3750万m2，同期住房空置量为750万m2，其中经济适用住房空置量为50万m2，商品住房空置时为450万m2，则该市2014年末的商品住房空置率是(　)。

　　A.9%　　　　B.12%

　　C.15%　　　 D.20%

　　『正确答案』B

　　『答案解析』本题考查的是供给指标。空置率=空置房屋/同期房屋存量=450/3750=12%。参见教材P40。

　　【指标七】房屋施工面积

　　·指报告期内施工的全部房屋建筑面积

　　·房屋施工面积=报告期新开工面积+上期开工跨入报告期继续施工的面积+上期已停建在报告期恢复施工的面积

　　·报告期竣工和报告期施工后又停建缓建的房屋面积仍包括在施工面积中

　　【指标八】房屋新开工面积

　　·报告期内新开工面积

　　·不包括上期跨入报告期继续施工的面积和上期停缓建而在报告期恢复施工的面积

　　【典型例题】关于房屋施工面积的说法，正确的是(　)。

　　A.房屋施工面积不包括本期竣工的房屋建筑面积

　　B.房屋施工面积不包括正在施工的非商品房建筑面积

　　C.房屋施工面积指报告期内施工的全部房屋建筑面积

　　D.房屋施工面积不包括报告期内开工后又停建、缓建的房屋建筑面积

　　『正确答案』C

　　『答案解析』本题考查的是供给指标。房屋施工面积是指报告期内施工的全部房屋建筑面积。包括报告期新开工的面积和上期开工跨入报告期继续施工的房屋面积，以及上期已停建在报告期恢复施工的房屋面积。报告期竣工和报告期施工后又停建缓建的房屋面积仍包括在施工面积中，多层建筑应为各层建筑面积之和。参见教材P40。

　　【典型例题】某城市2014年商品住房施工面积为1000万平方米，其中从2013年跨入2014年继续施工的面积为300万平方米，恢复施工的面积为200万平方米。该城市2014年商品住房新开工面积是(　)万平方米。

　　A.500　　　B.700

　　C.800　　　D.1000

　　『正确答案』A

　　『答案解析』本题考查的是供给指标。房屋新开工面积，指在报告期内新开工建设的房屋面积，不包括上期跨入报告期继续施工的房屋面积和上期停缓建而在报告期内恢复施工的房屋面积。1000-300-200=500(万平方米)。参见教材P40。

　　【指标九】平均建设周期

　　·项目从开工到竣工交付使用所占用的时间长度

　　·平均建设周期=房屋施工面积/新竣工面积

　　【指标八】竣工房屋价值

　　·在报告期内竣工房屋本身的建造价值

　　·包括房屋的基础、结构、屋面、装修及水、电、卫等附属工程价值

　　·不包括厂房内的工艺设备、工艺管线的购置和安装;办公和生活家具;土地相关费用;城市建设配套投资

　　【2017年真题】某市2016年商品住宅新开工面积为600万平方米，竣工面积为400万平方米，2015年底未完工并继续施工的商品住宅面积为200万平方米，该市商品住宅的平均建设周期为(　)年。

　　A.0.5　　　B.1.0

　　C.1.5　　　D.2.0

　　『正确答案』D

　　『答案解析』本题考查的是供给指标。平均建设周期=房屋施工面积/新竣工面积=(600+200)/400=2。参见教材P41。

　　【2016年真题】下列房地产成本费用中，应计入竣工房屋价值的有(　)。

　　A.房屋基础和结构的投资

　　B.土地购置费用

　　C.城市公共配套设施建设费

　　D.房屋水、电、卫等附属工程的投资

　　E.厂房内的工艺设备购置和安装费用

　　『正确答案』AD

　　『答案解析』本题考查的是供给指标。竣工房屋的价值一般按房屋设计和预算规定的内容计算。包括竣工房屋本身的基础、结构、屋面、装修以及水、电、卫等附属工程的建筑价值，也包括作为房屋建筑组成部分而列入房屋建筑工程预算内的设备(如电梯、通风设备等)的购置和安装费用;不包括厂房内的工艺设备、工艺管线的购置和安装、工艺设备基础的建造、办公和生活家具的购置等费用，购置土地的费用，征收补偿费和场地平整的费用及城市建设配套投资。参见教材P41。

　　【2015年真题】某市2013年办公楼施工面积为300万平方米，竣工面积为120万平方米;2014年办公楼新开工面积为500万平方米，竣工面积为280万平方米。若不考虑停建、缓建因素，则该市2014年办公楼的平均建设周期为(　)年。

　　A.1.70　　　B.1.79

　　C.2.43　　　D.2.86

　　『正确答案』C

　　『答案解析』本题考查的是供给指标。平均建设周期是指某种类型的房地产开发项目从开工到竣工交付使用所占用的时间长度。在数值上，平均建设周期=房屋施工面积/新竣工面积=(300-120+500)/280=2.43。参见教材P41。

　　4.2 需求指标

　　■国内生产总值

　　■人口数量-户籍人口、常住人口、现有人口

　　■家庭户规模

　　■就业人员数量

　　■就业分布

　　■城镇登记失业率

　　■家庭可支配收入

　　■家庭总支出

　　■房屋空间使用数量

　　■商品零售价格指数

　　■城市居民消费价格指数

　　4.3 市场交易指标

　　【指标一】销售量

　　■报告期内出售商品房屋的合同总面积

　　销售量=现房销售面积+期房销售面积

　　【指标二】出租量

　　■报告期期末房屋开发单位出租的商品房屋的全部面积

　　【典型例题】我国房地产开发统计中目前采用的销售面积指标，是指报告期已竣工的房屋面积中己正式交付给购房者或已签订(正式)销售合同的商品房屋面积。(　)

　　『正确答案』×

　　『答案解析』本题考查的是市场交易指标。我国统计中以签订合同为准，包括现房和期房两个部分，不考虑是否竣工，是否交付使用。参见教材P42。

　　【指标三】吸纳量

　　■吸纳量=销售量+出租量

　　【指标四】吸纳率

　　■吸纳率=吸纳量/可供租售量

　　【典型例题】2017年，某市可供租售房屋面积3000万平方米，其中可供销售的住宅面积为1800万平方米，可供出租的住宅面积为450万平方米;当年销售和出租的房屋总面积为2750万平方米，其中销售的住宅面积为1680万平方米，出租住宅面积为320万平方米。该市2017年住宅市场吸纳率为(　)。

　　A.71.11%　　　B.88.89%

　　C.91.67%　　　D.93.33%

　　『正确答案』B

　　『答案解析』本题考查的是市场交易指标。2017年住宅市场吸纳率=2017年住宅吸纳量/2017年住宅可供租售量=(2017年住宅销售量+2017年住宅出租量)/(2017年可供销售的住宅+2017年可供出租的住宅)=(1680+320)/(1800+450)=88.89%。参见教材P43。

　　【指标五】吸纳周期

　　■指按报告期内的吸纳速度计算，同期可供租售量可以全部被市场吸纳所需要花费的时间

　　■吸纳周期=1/吸纳率

　　【指标六】预售面积

　　■指报告期内已正式签订商品房预售合同的房屋建筑面积

　　【典型例题】关于房地产市场吸纳周期的说法，错误的是(　)。

　　A.吸纳周期是把房屋从准备租售到租售完成所需的时间

　　B.吸纳周期反映可供租售量全部被市场吸纳所需的时间

　　C.在新建商品房销售市场中，吸纳周期又称为销售周期

　　D.吸纳周期在数值上等于吸纳率的倒数

　　『正确答案』A

　　『答案解析』本题考查的是市场交易指标。吸纳周期是指按报告期内的吸纳速度计算，同期可供租售量可以全部被市场吸纳所需要花费的时间，在数值上等于吸纳率的倒数。在新建商品房销售市场，吸纳周期又称为销售周期。参见教材P43。

　　【指标七】房地产价格

　　■房地产市场中价格水平的中位数或平均数

　　【指标八】房地产租金

　　■房地产市场中租金水平的中位数或平均数

　　【指标九】房地产价格指数

　　■反映一定时期内房地产价格变动趋势和程度的相对数

　　■包括房屋销售价格指数、租赁价格指数和土地交易价格指数

　　【2016年真题】报告期内的房价水平，通常用不同类型房屋的中位数或平均数价格表示。(　)

　　『正确答案』√

　　『答案解析』本题考查的是市场交易指标。房地产价格，是指报告期房地产市场中的价格水平，通常用不同类型房屋的中位数或平均数价格表示。参见教材P43。

　　4.4 市场监测与预警指标

　　【指标一】土地转化率

　　·土地转化率=当期政府批准新建商品房预售和销售面积/当期出让土地规则建筑面积

　　·监测土地供应与住房供应之间关系，反映土地转化为房屋的效率

　　【指标二】土地开发强度系数

　　·开发强度系数=房地产开发投资/GDP或固定资产投资

　　·反映房地产开发投资与宏观经济协调发展的状况

　　【指标三】开发投资杠杆率

　　·开发投资杠杆率=房地产开发投资/自有资金或权益资本

　　·反映企业财务风险水平，值越高，说明自有资金越少，风险越大

　　【2017年真题】某房地产开发项目总投资为10000万元，其中自有资金为4000万元，通过发行债券获得2000万元，其余为银行贷款，该项目开发投资杠杆率为(　)。

　　A.0.40

　　B.0.60

　　C.2.50

　　D.5.00

　　『正确答案』C

　　『答案解析』本题考查的是市场监测与预警指标。开发投资杠杆率是指房地产开发投资与开发商投入的权益资本的比率，开发投资杠杆率=10000/4000=2.50。参见教材P43。

　　【2016年真题】下列市场监测与预警指标中，反映房地产开发投资与宏观经济协调发展总体状况的是(　)。

　　A.开发强度系数

　　B.土地转化率

　　C.住房可支付性指数

　　D.住房市场指数

　　『正确答案』A

　　『答案解析』本题考查的是市场监测与预警指标。开发强度系数，是指房地产开发投资与GDP或固定资产投资的比例，反映房地产开发投资与宏观经济协调发展的总体状况。参见教材P43。

　　【指标四】住房可支付性指数(HAI)

　　■HAI=100，说明中位数收入水平的家庭正好能承受中位数价格的住房;

　　■HAI>100，居民家庭能够承受更高价格的住房，房价相对于收入来说低;

　　■HAI<100，居民家庭能够承受更低价格的住房，房价相对于收入来说高了

　　【指标五】住房价格合理性指数

　　■从经济基本面可支撑住房价格的角度，对当前实际住房价格合理性做出判断

　　【指标六】房价租金比

　　■房价租金比=房价/租金

　　■考察房地产价格是否过度偏离其使用价值

　　【指标七】量价弹性

　　·量价弹性=房地产价格变化率/房地产交易变化率

　　·判断市场所处的景气阶段

　　【指标八】个人住房抵押贷款还款收入比

　　·抵押贷款还款收入比=抵押贷款月还款额/月家庭收入

　　·反映个人住房抵押贷款违约风险水平

　　【典型例题】下列房地产市场预警指标中，属于考察房地产价格是否过度偏离其价值的是(　)。

　　A.住房可支付性指数

　　B.住房价格合理性指数

　　C.房价租金比

　　D.量价弹性

　　『正确答案』C

　　『答案解析』本题考查的是市场监测与预警指标。选项A住房可支付性指数，是指中位数收入水平的家庭对中位数价格的住房的承受能力;选项B住房价格合理性指数，是指从城市经济基本面可支撑住房价格的角度，对当前实际住房价格合理性做出的判断，反映了实际住房价格与城市经济基本面指标的协调关系;选项C房价租金比，是指房地产价格与租金的比值，用来考察房地产价格是否过度偏离其使用价值;选项D量价弹性，是指报告期内房地产价格变化率与交易变化率的比值。依据交易量和价格的升降关系，可以判断市场所处的景气阶段。参见教材P43～44。

　　【指标九】住房市场指数

　　■反映开发商对未来市场预期的指标

　　■根据开发商对当前销售、未来6个月销售量、对潜在购买者数量预期的调查结果构造

　　【指标十】消费者信心指数

　　■消费者近期的购房意愿

　　■根据对消费者未来6个月内是否计划买房的调查结果构造

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