2019年房地产估价师经营与管理辅导资料第一章第四节

　　第四节　风险与投资组合

　　1.投资组合理论

　　【重点难点】

　　通过投资组合理论，可将个别风险因素减少甚至近于完全抵消，但系统风险无法规避。

　　【2015年真题】为把两个投资项目的组合风险降到最低，各投资项目间应有一个(　)。

　　A.负协方差

　　B.正协方差

　　C.正敏感度

　　D.负敏感度

　　『正确答案』A

　　『答案解析』本题考查的是投资组合理论。为把两个投资项目的组合风险降低到最低，前提条件是各投资项目间有一个负协方差。最理想的是一个绝对的负协方差，但这个条件很难达到。参见教材P24。

　　【2015年真题】下列房地产投资风险中，不能通过投资组合来分散、抵消的是(　)。

　　A.持有期风险

　　B.时间风险

　　C.周期风险

　　D.机会成本风险

　　『正确答案』C

　　『答案解析』本题考查的是投资组合理论。该题转换为，哪些是系统风险，哪些是个别风险。通过投资组合理论，可将个别风险因素减少甚至近于完全抵消，但系统风险无法规避。参见教材P26。

　【重点难点】市场风险系数及预期投资收益率

　　资产预期收益率=无风险资产收益率+市场风险系数×(平均收益率-无风险资产收益率)

　　无风险收益率一般为国债的收益率或银行存款利率

　　【重点难点】市场风险系数及预期投资收益率

　　当资产的预期收益率=市场的整体平均收益率时，市场风险系数=1

　　【2016年真题】若房地产市场的平均收益率为15%，国债的收益率为5%，商业房地产市场相对于整个房地产市场的风险系数为1.4，则商业房地产市场的预期收益率为(　)。

　　A.14%　　B.19%　　C.21%　　D.22%

　　『正确答案』B

　　『答案解析』本题考查的是投资组合理论。资产预期收益率=无风险资产收益率+市场风险系数×(平均收益率-无风险资产收益率)=5%+1.4×(15%-5%)=19%。参见教材P26。

　　2.资本资产定价模型

　　一个投资的预期收益率等于市场上无风险投资项目的收益率再加上投资项目的系统性市场风险系数乘以该项目的市场整体平均收益率与无风险投资项目收益率之差。

　　折现率=资金的机会成本+适当的风险调整值=无风险投资收益率+市场风险系数×(市场的平均收益率-无风险投资收益率)

　　【2016年真题】确定折现率的理想方法是采用资金的机会成本加适当的风险调整值，下列收益率或利率中可视作资金机会成本的有(　)。

　　A.国债收益率

　　B.银行存款利率

　　C.市场平均投资收益率

　　D.银行贷款利率

　　E.银行同业拆借利率

　　『正确答案』AB

　　『答案解析』本题考查的是资本资产定价模型。确定折现率的理想方法是采用资金的机会成本加适当的风险调整值。所谓资金的机会成本，是资金在某一段时间内最安全和最高的投资机会的收益率。这个收益率差不多等于上述无风险的收益率，例如国债的收益率或银行存款利率等。参见教材P27。

　　【典型例题】如果整个投资市场的平均收益率为20%，国家债券的收益率为10%，而房地产投资市场相对于整个投资市场的风险相关系数为0.4，则房地产投资评估模型中所用的折现率为(　)。

　　A.8%

　　B.4%

　　C.14%

　　D.12%

　　『正确答案』C

　　『答案解析』

　　方法一：公式作法

　　折现率=无风险投资收益率+市场风险系数×(市场的平均收益率-无风险投资收益率)=10%+0.4 × (20%-10%)=14%。

　　方法二：带有技术含量的排除法

　　该折现率一定大于无风险投资收益率，即大于10%，选项AB可立即排除。参见教材P27。

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