2019年房地产估价师经营与管理辅导资料第一章第三节

　　第三节　房地产投资的风险

　　1.风险的相关概念

　　■风险-未来获得预期收益可能性的大小

　　■风险收益-实际收益超出预期收益，增加部分称风险报酬

　　■风险损失-实际收益低于预期收益

　　2.风险的度量

　　【解题思路与方法】如何比较风险的大小

　　第一步，计算出两物业的价值的期望值。(加权平均值)

　　第二步，计算出两物业的标准差。

　　第三步，如两物业期望值相同，则直接比标准差即可，标准差小的风险小。

　　第四步，如两物业期望值不同，需计算标准差与期望值之比，该比值小的那个风险小。

　　【典型例题】甲、乙物业2016年10月的价值均为1100万元。预计2017年10月甲物业的价值为1200万元和1000万元的可能性均为50%，乙物业的价值为1300万元和900万元的可能性也均为50%。甲、乙物业投资风险比较的结果是(　)。

　　A.甲物业投资风险大

　　B.乙物业投资风险大

　　C.甲、乙物业的投资风险相同

　　D.难以判断甲、乙物业的投资风险大小

　　『正确答案』B

　　『答案解析』第一步：计算两物业的期望值(加权平均值)

　　甲物业的期望值=1200×50%+1000×50%=1100

　　乙物业的期望值=1300×50%+900×50%=1100

　　第二步：计算两物业的标准差

　　另一种解法：带有技术含量的定性分析

　　1200和1000与1100的偏差，一定比1300和900比1100的偏离程度小，所以计算出的标准差一定前者小，所以前者风险小。

　　3.房地产投资风险的内涵(四方面)

　　■投入资金的安全性

　　■期望收益的可靠性

　　■投资项目的变现性

　　■资产管理的复杂性

　　4.房地产投资风险的分类(9+6)

　　5.房地产投资的系统风险

　　【重点难点】如何规避通货膨胀风险

　　■以固定租金方式出租物业的租期越长，投资者所承担的购买力风险越大，实际上承担了本应由承租人承担的风险

　　■投资者通过适当调整其要求的最低收益率来降低风险对实际收益率的影响程度(调高)

　　【典型例题】整个国家市场环境条件变化对房地产市场的影响，要比当地市场环境变化造成的影响大。(　)

　　『正确答案』×

　　『答案解析』本题考查的是房地产投资的系统风险。房地产市场是地区性市场，当地市场环境条件变化的影响要比整个国家市场环境变化的影响大。参见教材P19。

　　【重点难点】利率调升对房地产投资的影响

　　■折现率提高，折现后的价值变小，导致房地产实际价值的折损

　　■加大投资者的债务负担，导致还贷困难，抑制房地产需求，导致价格下降

　　【2017年真题】利率调升对房地产投资产生的影响有(　)。

　　A.导致房地产实际价值折损

　　B.增加收益现金流

　　C.加大投资者融资成本

　　D.增加市场供给

　　E.抑制市场投资需求

　　『正确答案』ACE

　　『答案解析』本题考查的是房地产投资的系统风险。利率调升一是导致房地产实际价值的折损，利用升高的利率对现金流折现，会使投资项目的财务净现值减小，甚至出现负值;二是会加大投资者的债务负担，导致还贷困难。利率提高还会抑制房地产市场上的需求数量，从而导致房地产价格下降。参见教材P19。

　　6.房地产投资的个别风险(6类)

　　【重点难点】注意利率风险和资本价值风险

　　■利率是收益率的重要决定因素，但不是唯一

　　■利率风险是系统风险，资本价值风险是个别风险

　　【2017年真题】下列房地产投资风险中，房地产开发企业可以控制的是(　)。

　　A.收益现金流风险

　　B.市场供求风险

　　C.通货膨胀风险

　　D.利率变动风险

　　『正确答案』A

　　『答案解析』本题考查的是房地产投资的个别风险。房地产投资中的个别风险是可以控制的风险，包括收益现金流风险、未来运营费用风险、资本价值风险、机会成本风险、时间风险和持有其风险。参见教材P21。

　　7.风险对房地产投资决策的影响

　　【2017年真题】按照风险大小和收益水平高低，通常将房地产投资划分为(　)。

　　A.金融投资型

　　B.收益型

　　C.实物投资型

　　D.机会型

　　E.收益加增值型

　　『正确答案』BDE

　　『答案解析』本题考查的是风险对房地产投资决策的影响。按照风险大小和收益水平高低，通常将房地产投资划分为收益型、收益加增值型和机会型三种类型。参见教材P23。

　　【2016年真题】能承受较大投资风险并期望获得较高收益的房地产投资者通常会选择(　)。

　　A.进入稳定期的优质收益型房地产投资

　　B.尚未进入稳定期的收益型房地产投资

　　C.机会型房地产投资

　　D.刚竣工的收益型房地产投资

　　『正确答案』C

　　『答案解析』本题考查的是风险对房地产投资决策的影响。能承受较大投资风险、期望获得较高收益的房地产投资者，则选择机会型房地产投资。参见教材P23。

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