2019年房地产估价师经营与管理章节辅导讲义：投资与房地产投资

投资与房地产投资

　　(1)投资是指经济主体(国家、企业、个人)以获得未来货币增值或收益为目的，预先垫付一定量的货币与实物，经营某项事业的经济行为。

　　(2)投资的分类：投资分为固定资产投资和流动资产投资。

　　固定资产投资是指用于构建新的固定资产(土地、房屋、机器设备、市政工程等)或更新改造原有固定资产的投资。

　　流动资产投资是指企业用于购买、储存劳动对象以及在生产和流通过程中的在产品、产成品等周转资金的投资。

　　(3)投资的特性：投资是一种有目的的经济行为，是现在支出一定价值的经济活动;投资具有时间性;投资的目的在于得到报酬(即收益);投资具有风险性，即不稳定性。

　　(4)投资的作用：投资是一个国家经济增长的基本推动力;投资与企业发展密切相关;投资可以促进人民生活水平的提高;投资有利于国内稳定和国际交往。

　　(5)房地产投资是指经济主体以获得未来的房地产资产增值或收益为目的，预先垫付一定数量的货币与实物，直接或间接的从事或参与房地产开发与经营活动的经济行为。房地产投资的对象是房地产资产，包括房地产开发投资和房地产置业投资。

　　房地产开发投资是指从事商品房和土地开发经营活动的投资，包括商品房建设投资和土地开发投资。商品房建设投资是指房地产开发企业(单位)开发建设的供出售、出租用的商品住宅、厂房、仓库、饭店、度假村、写字楼、办公楼等房屋工程及其配套的服务设施所完成的投资(含拆迁、回迁还建用房)。土地开发投资是指房地产开发企业(单位)进行的土地开发工程所完成的投资，如进行场地平整、道路、给水、排水、供电、供热、通讯等工程所完成的投资。

　　3.投资的特性(四特性)

　　■投资是一种经济行为

　　■投资具有时间性(牺牲即期消费获得将来消费)

　　■投资目的是获取收益

　　■投资具有风险性

　　4.房地产投资的分类(三种分类)

　　【2017年真题】房地产投资分为土地开发投资、房地产开发投资和房地产经营投资，是按照(　)的不同进行划分的。

　　A.物业用途类型

　　B.投资对象存在形式

　　C.房地产投资主体

　　D.房地产业经济活动类型

　　『正确答案』D

　　『答案解析』本题考查的是房地产投资概述。根据房地产业经济活动类型的不同，可以将房地产投资划分为从事土地开发活动的土地开发投资、从事各类房屋开发活动的房地产开发投资和从事各类房地产出租经营活动的房地产经营投资。参见教材P4。

　　【重点难点】不同投资主体的投资目的显著差异

　　投资主体投资目的

　　政府投资和非盈利机构·社会效益

　　·环境生态效益

　　企业和个人·经济效益

　　4.1 居住物业投资

　　内涵主要类型特点

　　供人们生活居住的房地产■公共住房

　　·廉租住房(低收入家庭出租)

　　·经济适用住房(低收入家庭出售)

　　·限价商品住房(中等收入家庭出售)

　　·公共租赁住房(中等收入家庭出租)

　　■商品住房

　　·普通住宅

　　·高档住宅

　　·公寓

　　·别墅自用或出租，投资风险小

　　4.2 商业物业投资

　　内涵主要类型特点

　　指能出租经营，为投资者带来经常性现金流收入的房地产■写字楼

　　■零售商业用房

　　■出租公寓1.开发-出售的模式越来越缺乏生命力，而开发-持有或整体出售给机构投资者统一持有经营模式成为趋势

　　2.收益多来自经营收入和物业资产升值，适合长期投资。收益水平与投资者管理商用物业的能力密切相关

　　3.商用物业交易涉及资金量大，常在机构投资者之间进行

　　4.位置对此类物业有特殊的重要性

　　4.3 工业物业投资

　　内涵主要类型特点

　　为人类生产活动提供空间■工业厂房

　　■仓储用房

　　■高新技术产业用房

　　■研究与发展用房1.可开发-销售，也可开发-持有出租经营

　　2.重工业厂房设计特殊，不容易转手交易

　　3.高新技术产业与研发用房适应性较强

　　4.轻工业厂房介于两者之间

　　4.4 酒店和休闲娱乐设施投资

　　内涵主要类型特点

　　为商务或公务旅行、会议、旅游、休闲、康体娱乐活动提供空间的投资·酒店

　　·休闲度假中心

　　·康体中心

　　·赛马场

　　·高尔夫球场1.本质上属于商业物业投资

　　2.运营管理很重要，所以在开发阶段，未来运营管理的团队就会介入

　　4.5 特殊物业投资

　　内涵种类特点

　　指物业空间内的经营活动需要得到政府特殊许可的房地产·加油站

　　·飞机场

　　·车站

　　·桥梁

　　·码头

　　·公路1.这类房地产交易少，多属长期投资

　　2.靠经营活动收益回收投资并获利

　　【典型例题】特殊物业是指设计比较特殊，具有特殊使用功能的物业。(　)

　　『正确答案』×

　　『答案解析』本题考查的是房地产投资概述。特殊物业不是指设计或功能特殊，而是其里面的经营活动的性质特殊，必须得到政府的许可。参见教材P6。

　　【关注点】房地产投资按照区域分类

　　分类特点

　　一线城市和热点二线城市由于供给不足导致的价格上涨压力非常大

　　普通二线城市和大部分三四线城市面临需求不足、供给过剩的去库存压力

　　【关注点】境外房地产投资的规模280亿美元

　　项目内容

　　境外投资目的地(前三位)美国、中国香港和英国

　　境外投资物业类型排序写字楼、酒店、工业、商业零售、居住物业

　　【典型例题】我国目前的房地产市场，是在普通的二线城市存在供不应求的状况，所以存在价格上涨的压力。 (　)

　　『正确答案』×

　　『答案解析』本题考查的是房地产投资概述。普通二线城市和大部分三四线城市，面临需求不足、供给过剩的去库存压力。参见教材P6。

　　5.房地产投资的特性(8大特点)

　　序号特性解析

　　1区位选择异常重要■房地产的不可移动性，决定了其区位的重要性

　　■区位包括具体位置和宏观区位(决定其收益水平和升值潜力)

　　2适于进行长期投资■土地不会毁损，建筑物具有耐久性，所以适合作为长期投资

　　3需要适时的更新改造投资■投资者通过及时调整房地产的使用功能，或更新改造，使之适合市场的需求，才能在竞争中处于有利的地位

　　■如写字楼增加网络通讯服务、购物中心改善环境、增加商品展示空间、公寓内增加洗衣房等

　　4易产生资本价值风险(价值难以判断)■异质性使每宗房地产的价值不可能一致，对其市场价值和投资价值的判断是困难的

　　■由于投资者眼光、能力和经验的不同，导致相同市场价值的房地产有着因人而异的投资价值

　　5变现性差(流动性差)由于房地产异质性、价值量大，市场交易分散、信息不完备等原因，导致房地产在短期内无损变现的能力差

　　6易受政策影响房地产容易受到政府宏观调控和市场干预政策的影响

　　7依赖专业管理开发、经营等各环节均需专业技术与服务

　　8存在效益外溢和转移■房地产投资收益状况受其周边物业、城市基础设施与市政公用设施和环境变化的影响

　　■如地铁的建设引起周边楼盘价格上涨，小区旁建造纸厂使房产跌价等典型案例

　　以教材大纲知识点为指导，精作试题，让你备考复习做题一步到位，提高复习效率

　　【焚题库】2019年房地产估价师考试题库【历年真题+章节题库+模拟考生+考前密训试题】

　　在线题库，报名资讯答疑|网校通关课程资料获取，加入房地产估价师考试群：交流群：686276821有老师为你解答。