2018年房地产估价师考试经营与管理知识点:可行性研究的内容与步骤

第二节 可行性研究的内容与步骤

　　一、 可行性研究的内容◎

　　由于项目的性质、规模和复杂程度不同，可行性研究的内容也不尽相同，各有侧重，一般应包括以下主要内容：

　　㈠项目概况

　　具体包括：项目名称、开发建设单位;项目地理位置;项目所在地周围的环境状况;项目的性质及主要特点;项目开发建设的社会、经济意义;可行性研究工作的目的、依据和范围。

　　㈡开发项目用地的现状调查及拆迁安置方案的制定

　　(1)土地调查：项目用地范围内的各类土地面积及使用单位等。

　　(2)人口调查。包括项目用地范围内的总人口数、总户数及需拆迁的人口数、户数等。

　　(3)调查项目用地范围内建筑物的种类、数量及面积，需拆迁的建筑物种类、数量和面积等。

　　(4)调查生产、经营企业及个体经营者的经营范围、占地面积、建筑面积、营业面积、职工人数、年营业额、年利润额等。

　　(5)调查各种管线。主要应调查上水管线、雨水管线、污水管线、热力管线、燃气管线、电力和电讯管线的现状及规则目标和其可能实现的时间。

　　(6)调查其他地下、地上物。项目用地范围内地下物调查了解的内容，包括水井、人防工程、菜窖、各种管线等;地上物包括各种树木、植物等。用地的现状一般要附平面示意图。

　　(7)制定拆迁计划。

　　(8)制定安置方案：需要安置的总人数和户数、房屋套数及建筑面积、劳动力人数等。

　　㈢市场分析和建设规模的确定

　　具体内容包括：市场供给现状分析及预测，市场需求现状分析及预测，市场交易的数量与价格分析及预计，服务对象分析，租售计划制定，拟建项目建设规模的确定。

　　㈣规划设计方案的选择

　　(1)市政规划方案选择。包括各种市政设施的布置、来源、去路和走向，大型商业房地产开发项目重点要规划安排好交通组织和共享空间等。

　　(2)项目构成及平面布置。

　　(3)建筑规划方案选择。包括各单项工程的占地面积、建筑面积、层数、层高、房间布置、各种房间的数量、建筑面积等等。附规划设计方案详图。

　　㈤资源供给条件分析

　　包括：建筑材料的需要量、采购方式和供应计划，施工力量的组织计划，项目施工期间的动力、水等供应方案，项目建成投入生产或使用后水、电、热力、煤气、交通、通讯等供应条件。

　　㈥环境影响评价

　　包括：建设地区的环境现状，主要污染源和污染物，开发项目可能引起的周围生态变化，设计采用的环境保护标准，控制污染与生态变化的初步方案，环境保护投资估算，环境影响的评价结论和环境影响分析，存在问题及建议。

　　㈦ 项目开发组织机构和管理费用的研究

　　包括：拟定开发项目的管理体制、机构设置及管理人员的配备方案，拟定人员培训计划，估算年管理费用支出情况。

　　㈧ 开发建设计划的编制

　　(1)前期开发计划。包括项目从立项、可行性研究、下达规则任务、征地拆迁、委托规则设计、取得开工许可证直至完成开工前准备等一系列工作计划。

　　(2)工程建设计划。包括单项工程的开、竣工时间，进度安排，市政工程的配套建设计划等。

　　(3)建设场地的布置。

　　(4)施工队伍的选择。

　　㈨ 项目经济及社会效益分析

　　(1)项目总投资估算。包括开发建设投资和经营资金两部分。

　　(2)项目投资来源、筹措方式的确定。

　　(3)开发成本估算。

　　(4)销售成本、经营成本估算。

　　(5)销售收入、租金收入、经营收入和其它营业收入估算。

　　(6)财务评价。分析计算项目投资回收期、FNPV、FIRR和投资利润率、借款偿还期等技术经济指标，对项目进行财务评价。

　　(7)国民经济评价。工业开发区等大型房地产开发项目，还需运用国民经济评价方法计算项目经济净现值、经济内部收益率等指标，对项目进行国民经济评价。

　　(8)风险分析。一方面结合政治形势、国家方针政策、经济发展趋势、市场周期、自然等方面因素的可能变化，进行定性风险分析;另一方面采用盈亏平衡分析、敏感性分析、概率分析等分析方法进行定量风险分析。

　　(9)项目环境效益、社会效益及综合效益评价。

　　㈩结论及建议

　　□运用各种数据从技术、经济、财务等诸方面论述开发项目的可行性，并推荐最佳方案。

　　□存在的问题及相应的建议。

　　二、可行性研究的5个步骤 ○

　　㈠ 接受委托

　　在项目建议被批准后，kfs即可委托咨询评估公司对拟项目进行可行性研究。

　　㈡调查研究

　　主要从市场调查和资源调查两方面进行。市场调查应查明和预测市场的供给和需求量、价格、竞争能力等，以便确定项目的经济规模和项目构成。资源调查包括建设地点、开发项目用地、交通运输条件、外围基础设施、环境保护、水文地质、气象等方面的调查，为下一步规划方案设计、技术经济分析提供准确的资料。

　　㈢方案选择和优化

　　根据项目建议书的要求，结合市场和资源调查，在收集到的资料和数据的基础上，建立若干可供选择的开发方案，进行反复的方案论证和比较，会同委托部门明确方案选择的重大原则问题和优选标准，采用技术经济分析的方法，评选出合理的方案。研究论证项目在技术上的可行性，进一步确定项目规模、构成、开发进度。

　　㈣财务评价和综合评价

　　对经上述分析后所确定的最佳方案，在估算项目投资、成本、价格、收入等基础上，对方案进行详细财务评价和综合评价。研究论证项目在经济上的合理性和盈利能力，进一步提出资金筹措建议和项目实施总进度计划。

　　㈤编制可行性研究报告

　　经过上述分析与评价，即可编制详细的可行性研究报告，推荐一个以上的可行方案和实施计划，提出结论性意见、措施和建议，供决策者作为决策依据。