2018年房地产估价师考试经营与管理知识点:可行性研究概述

第八章 房地产开发项目可行性研究

第一节 可行性研究概述

　　一、可行性研究的含义和目的 ◎

　　□含义：是在项目投资决策前，分析、论证项目目标实现可能性的科学方法。具体地讲，在项目投资决策前，对与项目有关的社会、经济和技术等方面情况进行深入细致的研究;对拟定的各种可能建设方案或技术方案进行认真的技术经济分析、比较和论证;对项目的经济、社会、环境效益进行科学的预测和评价。

　　□目的：减少或避免投资决策的失误，提高项目开发建设的经济、社会和环境效益。

　　二、可行性研究的作用 ◎

　　1.作为申请项目核准的依据。2004年下半年推行企业投资项目核准制。项目核准申请报告的主要内容是可行性研究工作要解决的问题。

　　2.是项目投资决策的依据。一个开发建设项目，要通过投资决策前的可行性研究，明确该项目的建设地址、规模、建设内容与方案等是否可行，房地产开发项目的产品有无销路，有无竞争能力，投资效果如何等，从而得出这项工程应不应该建或建设时应按哪种方案会取得最佳的效果，作为开发建设项目投资决策的依据。

　　3.是筹集建设资金的依据。金融机构把可行性研究报告作为项目申请贷款的先决条件,对可行性研究报告进行全面、细致的分析评估后，才能确定是否给予贷款。

　　4.是开发商与有关各部门签订协议、合同的依据。项目所需的建筑材料、协作条件以及供电、供水、供热、通讯、交通等很多方面，都需要与有关部门协作。这些供应的协议、合同都需根据可行性研究报告进行商谈。有关技术引进和建筑设备进口须在可行性研究报告审查批准后，才能据以同国外厂商正式签约。

　　5.是编制下阶段规划设计的依据。在可行性研究报告中，对项目的规模、地址、建筑设计方案构想、主要设备造型、单项工程结构形式、配套设施和公用辅助设施的种类、建设速度等等都进行了分析和论证，确定了原则，推荐了建设方案。

　　三、可行性研究的依据◎

　　1.国家相关法律法规;

　　2.国民经济和社会发展规划、城市规划、土地利用总体规划以及行业发展规划;

　　3.国家宏观调控政策、产业政策、行业准入标准;

　　4.规划部门出具的规划意见;

　　5.出让合同或土地使用权证书，或国土部门出具的项目用地预审意见;

　　6.环保部门出具的环评文件的审批意见;

　　7.交通部门出具的交通影响评价文件的意见;

　　8.自然、地理、气象、水文地质、经济、社会等基础资料;

　　9.有关工程技术方面的标准、规范、指标、要求等资料;

　　10.国家所规定的经济参数和指标;

　　11.开发项目备选方案的土地利用条件、规划设计条件以及备选规划设计方案等。

　　四、可行性研究的工作阶段 ◎4个

　　㈠ 投资机会研究——一般投资机会研究和特定项目的投资机会研究

　　前者又分三种：地区研究、部门研究和以利用资源为基础的研究，目的是指明具体的投资方向。后者是要选择确定项目的投资机遇，将项目意向变为概略的投资建议，使投资者可据以决策。主要内容：地区情况、经济政策、资源条件、劳动力状况、社会条件、地理环境、国内外市场情况、工程项目建成后对社会的影响等。投资机会研究粗略，主要依靠笼统的估计。投资估算的精确度为±30%，研究费用一般占总投资的0.2%～0.8%。

　　㈡初步可行性研究——预可行性研究

　　在机会研究的基础上，进一步对项目建设的可能性与潜在效益进行论证分析。主要解决的问题包括：⑴分析机会研究的结论，在详细资料的基础上做出是否投资的决定;⑵是否有进行详细可行性研究的必要;⑶有哪些关键问题需要进行辅助研究。需粗略审查的内容：市场需求与供应、建筑材料供应状况、项目所在地区的社会经济情况、项目地址及其周围环境、项目规划设计方案、项目进度、项目销售收入与投资估算、项目财务分析等。投资估算的精度可达±20%，所需费用约占总投资的0.25%～1.5%。

　　㈢详细可行性研究

　　详细可行性研究是项目投资决策的基础，是在分析项目技术、经济可行性后做出投资与否决策的关键步骤。投资估算的精度在±10%，所需费用，小型项目约占投资的1.0%～3.0%，大型复杂的工程约占0.2%～1.0%。

　　㈣项目评估和决策

　　投资主管部门在对项目进行核准或备案时，开发建设单位必须提交由具备相应工程咨询资质的机构编制的《项目申请报告》。未取得政府核准文件的项目，均不得形式建设。

　　项目评估是由决策部门组织或授权于建设银行、投资银行、咨询公司或有关专家，代表国家对上报的建设项目可行性研究报告进行全面审核和再评估阶段。