2018年房地产估价师考试经营与管理知识点:房地产项目不确定性因素的分析

第七章 风险分析与决策

第一节 房地产项目不确定性因素的分析

　　第6章讲述的各评价指标的计算中，每个因素的取值是以估计和预测为基础的，而在实际开发投资中，这些因素容易发生变化，且有些因素的变化对评价结果有较大的影响。在评估过程中，找出这些主要影响因素，分析其变化对评估结果的影响，可为kfs或投资者提供更多的决策支持信息，并使其在以后的开发投资过程中得到有效的控制。

　　一、房地产开发项目的主要不确定性因素●

　　开发项目的主要不确定性因素有：土地费用、建安工程费、租售价格、开发期与租售期、贷款利率、建筑容积率有有关设计参数、资本化率、贷款利率等。

　　㈠土地费用

　　土地费用是开发项目评估中一个重要的计算参数。进行项目评估时如kfs还没有获取土地使用权，通常要参照近期土地成交的案例，通过市场比较或其它方法估算土地费用。房地产市场的变化也会导致土地费用的迅速变化。

　　㈡建安工程费

　　□导致建安工程费用发生变化的原因主要有两种：

　　■kfs在决定购置某块场地进行开发前，通常要进行或委托评估机构进行整个建安工程费用的详细估算，并在此基础上测算能承受的最高地价。

　　■工程开工后，建筑材料价格和人工费发生变化，会导致建安工程费用改变。

　　㈢ 租售价格

　　租金收入或销售收入构成了开发项目的主要现金流入。租金或售价的确定是通过与市场上近期成交的类似物业的租金或售价进行比较、修正后得出的。这种比较实际上隐含着一个基本假设，即不考虑通胀因素以及租金和售价在开发期间的增加或减少，而仅以“今天”的租金和售价水平估算。同类型物业市场上供求关系的变化，开发过程中社会、经济、政治和环境等因素的变化，都会对物业租售价格水平产生影响。

　　㈣开发期与租售期

　　开发项目的开发期，由准备期和建造期两个阶段组成。建造期即建筑施工工期一般能够较为准确地估计。租售期(出租期或出售期)的长短与宏观社会经济状况、市场供求状况、市场竞争状况、预期未来房地产价格变化趋势、房地产项目的类型等有直接关系。租售期延长，会增加融资成本和管理费用等项支出，将会给kfs带来沉重的财务负担。

　　㈤容积率及有关设计参数

　　项目用地面积一定时，容积率的大小决定项目可建设建筑面积的数量，而建筑面积直接关系到项目的租金收入、销售收入和建安工程费用。即使有关部门批准了开发项目的容积率或建筑面积，项目可供出租或出售的面积，在项目评估阶段只能根据经验大致估算。

　　㈥资本化率

　　□资本化率是影响经济评价结果最主要的因素之一，其稍有变动，将大幅度影响项目总开发价值或物业资本价值的预测值。项目总开发价值或物业资本价值可用项目建成后年净经营收入除以资本化率来得到。利用折现现金流分析法进行项目评估时，行业内部收益率或目标收益率，在很大程度上影响着项目的投资决策。

　　□目前关于选择房地产开发项目资本化率的常用办法，是选取若干个参照项目的实际净租金收入与售价的比值，取其平均值作为评估项目的资本化率，即：

　　式中 Pi—第i个参照项目的年净租金收入;Vi—第i个参照项目的市场价值或售价;R—资本化率。

　　由于不同估价人员的经验、专业知识以及手中所掌握的市场资料所掌握的市场资料所限，所选择的参照项目可能不同，因此会有不同的结论。由于开发周期内市场行情的改变，以及参照项目与评估项目之间的差异，评估时所选择的资本化率或折现率与将来实际投资收益率相比，也不可避免地会出现误差，从而使开发商要承担附加风险。

　　㈦贷款利率

　　贷款利率的变化对开发项目财务评价结果的影响也很大。资金使用成本即利息支出对开发商最终获利大小的影响极大。利率的影响，决定了开发商利用财务杠杆的有效性。

　　除以上7个主要不确定性因素外，开发项目总投资中资本金或借贷资金所占的比例等的变动也都会对项目评估结果产生较大的影响。

　　二、房地产置业投资项目的主要不确定性因素●

　　置业投资项目的主要不确定性因素包括：购买价格、权益投资比率、租金水平、空置率、运营费用、有效面积系数和贷款利率等。

　　㈠购买价格

　　购买价格是置业投资项目的初始资本投资数额，其高低变化在很大程度上影响着置业投资经营的绩效。购买价格的确定，应该以房地产估价师估算的拟购买房地产资产的公开市场价值或价格为基础，但这种基于评估的购买价格有很大的不确定性。

　　㈡权益投资比率

　　权益投资比例指投资者所投入的权益资本或资本金占初始资本投资总额的比例。权益投资比率低，意味着投资者使用了高的财务杠杆，使投资者所承担的投资风险和风险报酬相应增加，权益投资收益率提高。金融机构出于控制信贷风险的考虑，通常要求投资者权益投资的比率不得低于某一要求的比率。

　　㈢空置率

　　空置率是准备出租但还没有出租出去的建筑面积占全部可出租建筑面积的比例。空置率的变化与宏观社会经济环境、市场供求关系、租户支付租金的能力等有关。

　　㈣运营费用

　　运营费用是为了保持物业正常运行，满足租户的使用要求而支付的费用。虽然可通过签署长期合约来减少物业维护管理费用的变动，但仍不能排除通货膨胀因素对这部分费用的影响。对于旧有物业的投资，其大修理费用和设备更新费用，存在着较大的不确定性。与持有物业相关的房地产财产税，也会依不同的年度而有所变化。

　　三、不确定性因素的相互作用◎

　　从以上分析可以看出，房地产开发过程中所涉及的这些不确定性因素，或者以独立的形式，或者以相互同步或不同步的形式发生着变化。这些变化的最终结果，是对开发投资项目的成本费用和效益产生影响。在开发投资过程中，总收入和总费用的变化并不同步。因此，有必要对各不确定性因素的变化情况，以及这些变化对kfs或投资者的收益有何影响，影响程度怎样，进行详细分析，为开发投资决策提供充分的依据。