2016年注册房地产估价师经营与管理章节讲义第五章第三节

　　第三节 资金等效值与复利计算

　　一、资金等效值的概念

　　1、资金等效值:考虑时间因素的情况下，不同时点发生的绝对值不等的资金可能具有相同价值。

　　2、现值：资金运动的起点时的金额。

　　3、终值(未来值)：资金运动结束时与现值等值的金额(注意是2个内容)

　　4、时值：资金运动过程中某一时间点上与现值等值的金额。

　　二、复利计算

　　1、常用符号

　　现值：P(present worth)present：现在的

　　终值：F(future worth)future:未来的

　　年值：A(annual worth)annual:每年的(连续出现在各计息周期末的等额支付金额)

　　等差变化值：G

　　等比变化值：s

　　计息周期数：n

　　每个计息周期的利率：i

　　2、公式：(几个公式要牢记)

　　三、复利系数的应用

　　1、应用范围：

　　(1)房地产抵押贷款

　　(2)房地产开发项目融资

　　2、具体应用

　　四、计算题的类型分析

　　(一)租金和等额还款：

　　1、租金和等额还款需要达到什么条件

　　2、以租养房

　　(二)还款中途变化：

　　1、利率调整引起的变化

　　(1)月还款额需要增加

　　(2)贷款期限需要提前

　　(3)若想和原来保持一致，可以提前偿还部分贷款。

　　2、中途还款：

　　3、期限调整：

　　(三)组合贷款

　　五、计算题的几种典型解题思路

　　1、还款一段时间后，还欠银行多少本金：

　　本金=以原月等额还款额为A，按剩余多少周期为n，计算P，该P即为还款一段时间后的欠款本金。

　　2、还款利率调高，计算一次性提前还款总额的简单方法：

　　一次性提前还款总额=按新利率测算剩余还款额—按旧利率测算剩余还款额

　　3、一次性提前还款后，以后每月可以少还多少：

　　以提前还款额为P，以剩余周期为n，计算A1，然后用原A-A1即为每月少还款额。

　　4、其他几个偏门的考点：

　　(1)现金收益率

　　(2)毛租金

　　(3)单利变复利计算

　　(4)等比数列中的An(按等比偿还，求某年某月的还款额)