2016年注册房地产估价师经营与管理章节讲义第五章第一节

　　第一节 现金流量

　　1、从企业的角度，房地产开发投资的目的，是在提供产品或服务的同时，获取相应的经济效益。(产品+效益)

　　2、为了有效量测房地产开发投资的经济效益，就需要运用投资分析技术，计算项目经济效果的评价指标，而进行这些测算和基础和前提，就是用货币量化房地产开发投资项目的投入产出。

　　一、现金流量的概念

　　1、开发活动的表现方式：

　　2、对于特定的经济系统而言，投入的资金、花费的成本和获取的收益，都可以看成是货币形式体现的资金流出和资金流入。

　　3、把一定时期，各时点上，实际发生的资金流出或流入叫做现金流量。

　　4、现金流入和流出的表现形式：

　　(1)流入：销售收入、出租收入、其他经营收入。

　　(2)流出：土地成本、建造成本、财务费用、经营费用、销售费用、税金支出。

　　5、房地产投资分析的目的：考察项目在不同运行模式和技术方案下的现金流入和流出，选择合适的运行模式和技术方案，以获取最好的经济效果。

　　二、现金流量图

　　1、现金流量图是用以反映项目在一定时期内资金运动状况的简化图式，表现出各现金流入、流出与相应时间的对应关系。

　　2、绘制现金流量图的基本规则：

　　(1)以横轴为时间轴，轴上的每一刻度表示一个时间单位，两个刻度之间的时间长度成为计息周期。(计息周期分年、半年、季度、月)

　　(2)如果现金流入和流出不是发生在计息周期的期初或期末，而是发生在计息周期的期间，习惯方法是将其代数和看成是在计息周期的期末发生，成为期末惯例法。

　　(3)初始投资P发生在第0期期末。

　　(4)垂直箭线代表现金流量。

　　三、房地产投资活动中的现金流量

　　注意点：

　　1、共5中模式，2种“开发”3种“购买”。

　　2、收益性房地产项目适合后4种模式。

　　3、2中“开发”模式，现金流出中都有开发费用，开发费用包含财务费用、管理费用、销售费用。

　　4、同样是“购买-更新”改造模式，出租并出售模式中无购买税费流出项。

　　5、“购买-更新改造-出售”模式中，现金流入居然包含了销售税费!