2019税务师《税法一》考前提分试题及答案（七）_第2页

【计算题】2019年3月，某县税务机关对辖区内某房地产开发企业开发的房地产项目进行土地增值税清算。该房地产开发企业提供的资料如下：

(1)2015年9月以18000万元协议购买用于该房地产项目的一宗土地，并缴纳了契税。

(2)2016年3月开始动工建设，发生开发成本6000万元;小额贷款公司开具的贷款凭证显示利息支出3000万元(按照商业银行同类同期贷款利率计算的利息为2000万元)。

(3)2016年12月该房地产项目竣工验收，扣留建筑安装施工企业的质量保证金600万元，未开具发票。

(4)2019年3月该项目已销售可售建筑面积的90%，共计取得不含增值税收入54000万元;可售建筑面积的10%以成本价出售给本企业职工。

(5)该企业已按照2%的预征率预缴土地增值税1080万元。

(其他相关资料：当地适用的契税税率为3%，销售房地产选择简易征收增值税)

要求：根据上述资料，按照下列序号回答问题。

1.企业清算土地增值税时允许扣除的土地使用权支付的金额是(　)。

A.18000　　B.18540　　C.17000　　D.19580

2.该企业清算土地增值税时允许扣除的城市维护建设税、教育费附加和地方教育附加金额是(　)。

A.300　　B.400　　C.500　　D.250

3.该企业清算土地增值税时允许扣除项目金额合计数为(　)。

A.32975　　B.32555　　C.56487　　D.25488

4.计算清算土地增值税时应补缴的税额是(　)。

A.8081.25　　B.8400　　C.6500　　D.1250.5

『正确答案』B，A，A，A

『答案解析』因该企业已竣工验收的房地产开发项目，已全部转让，所以该企业应当进行土地增值税清算。

1.允许扣除的土地使用权支付的金额=18000×(1+3%)=18540(万元)

2.允许扣除的税金及附加=54000/90%×5%×(5%+3%+2%)=300(万元)

3.允许扣除项目金额的合计数=18540+6000+2000+(18540+6000)×5%+300+(18540+6000)×20%=32975(万元)

4.应补缴的土地增值税的计算：

收入合计=54000÷90%=60000(万元)

增值率=(60000-32975)÷32975×100%=81.96%

应补缴的土地增值税=(60000-32975)×40%-32975×5%-1080=8081.25(万元)

【综合题】府城房地产开发公司为内资企业，公司于2015年1月-2018年12月开发“东丽家园”住宅项目，发生相关业务如下：

(1)2015年1月通过竞拍获得一宗国有土地使用权，合同记载总价款17000万元，并规定2015年3月1日动工开发。由于公司资金短缺，于2016年5月才开始动工。因超过期限1年未进行开发建设，被政府相关部门按照规定征收土地受让总价款20%的土地闲置费;

(2)支付拆迁补偿费、前期工程费、基础设施费、公共配套设施费和间接开发费用合计2450万元;

(3)2018年12月该项目竣工验收，应支付建筑企业工程总价款3150万元，根据合同约定当期实际支付价款为总价95%，剩余5%作为质量保证金留存两年，建筑企业按照工程总价款开具了发票;

(4)发生销售费用、管理费用1200万元，向商业银行借款的利息支出600万元，其中含超过贷款期限的利息和罚息150万元，已取得相关凭证;

(5)2019年1月开始销售，可售总面积为45000平方米，截至2019年5月底销售面积为40500平方米，取得不含税收入40500万元。

(其他相关资料：①当地适用的契税税率为5%;②清算时允许扣除的税费为243万元;③其他开发费用扣除比例为5%)

根据上述资料， 回答下列问题：

(1)根据题目的相关信息，下列表述正确的有(　)。

A.税务机关可于2019年5月份要求府城房地产开发公司进行土地增值税清算

B.公司缴纳的土地闲置费可以在计算土地增值税时扣除

C.超过贷款期限的利息和罚息在土地增值税税前不能扣除

D.质量保证金可以作为开发成本扣除

E.契税可以作为转让环节的税金扣除

(2)土地增值税清算时可扣除的土地成本金额为(　)万元。

A.16065　　B.17000　　C.20400　　D.18360

(3)土地增值税清算时可扣除的开发成本为(　)万元。

A.5040　　B.5200　　C.5600　　D.5840

(4)土地增值税清算时可扣除的开发费用为(　)万元。

A.1055.25　　B.1655.25　　C.1460.25　　D.2060.25

(5)土地增值税清算时应缴纳的土地增值税为(　)万元。

A.3548.88　　B.3752.51　　C.3905　　D.4041.23

(6)府城房地产开发公司进行土地增值税清算时，必须提供的证件和资料有(　)。

A.房屋产权证、土地使用权证书

B.土地转让、房屋买卖合同

C.取得土地使用权所支付的价款凭证

D.与房地产转让有关的税金的完税凭证

E..房地产评估报告

『正确答案』ACD;A;A;C;D;ABCD。

『答案解析』

(1)选项B，企业缴纳的土地闲置费不可以在计算土地增值税时扣除， 但是可以在计算企业所得税前扣除; 选项E， 契税可以作为取得土地使用权支付的地价款扣除， 不能作为转让环节的税金扣除。

(2)可以扣除的土地成本金额=(17000+17000×5%)×90%=16065(万元)

(3)可以扣除的开发成本金额=(2450+3150)×90%=5040(万元)

(4)超过贷款期限的利息和罚息在土地增值税税前不能扣除。所以金融机构利息费用， 在土地增值税税前可以扣除450万元，在企业所得税税前可以扣除600万元。

可以扣除的开发费用=(600-150)×90%+(16065+5040)×5%=1460.25(万元)

(5)扣除项目金额=16065+5040+1460.25+243+(16065+5040)×20%=27029.25(万元)

增值额=40500-27029.25=13470.75(万元)

增值率=13470.75÷27029.25×100%=49.84%

应纳土地增值税=13470.75×30%=4041.23(万元)

(6)选项E，当税务机关认定纳税人所提供的转让房地产所取得的收入或扣除项目金额不实，不能作为计税依据， 必须进行房地产评估时，纳税人才提供政府批准设立的评估机构对房地产所作的评估报告。