2019税务师考试《税法一》模考练习（7）_第4页

参考答案及解析：

一、单项选择题

1、

【正确答案】 A

【答案解析】 税法规定，利息支出凡能按转让房地产项目计算分摊并能提供金融机构证明的，允许据实扣除，但最高不得超过按商业银行同类同期贷款利率计算的金额;其他房地产开发费用，按取得土地使用权所支付的金额和房地产开发成本金额之和的5%以内计算扣除，房地产开发费用=允许扣除的利息+(取得土地使用权所支付的金额+房地产开发成本)×扣除比例(5%以内)。凡不能按转让房地产项目计算分摊利息支出或不能提供金融机构证明的，利息支出要并入房地产开发费用一并计算扣除，房地产开发费用=(取得土地使用权所支付的金额+房地产开发成本)×扣除比例(10%以内)。A栋写字楼开发费用=120+(700+1200)×5%=215(万元);B栋写字楼开发费用=(700+1200)×8%=152(万元)，则开发费用合计=215+152=367(万元)。

2、

【正确答案】 C

【答案解析】 对于一方出地，一方出资金，双方合作建房，建成后分房自用的，暂免征收土地增值税。但是，建成后转让的，属于征收土地增值税的范围，应计算缴纳土地增值税。选项A、D，没有发生产权转移，不属于土地增值税的征税范围，不征收土地增值税;选项B，对个人之间互换自有居住用房地产的，经当地税务机关核实，可以免征土地增值税。

3、

【正确答案】 B

【答案解析】 对于县级及县级以上人民政府要求房地产开发企业在售房时代收的各项费用，如果代收费用是计入房价中向购买方一并收取的，可作为转让房地产所取得的收入计税;如果代收费用未计入房价中，而是在房价之外单独收取的，可以不作为转让房地产的收入。对于代收费用作为转让收入计税的，在计算扣除项目金额时，可予以扣除，但不允许作为加计20%扣除的基数;对于代收费用未作为转让房地产的收入计税的，在计算增值额时不允许扣除代收费用。

4、

【正确答案】 B

【答案解析】 营改增后，纳税人转让旧房及建筑物，凡不能取得评估价格，但能提供购房发票的，扣除项目的金额按照下列方法计算：提供的购房凭据为营改增后取得的增值税普通发票的，按照发票所载价税合计金额从购买年度起至转让年度止每年加计5%计算。计算扣除项目时“每年”是指按购房发票所载日期起至售房发票开具之日止，每满12个月计一年。本题中2016年6月-2017年4月，未满12个月，不能加计扣除。

可以扣除旧房金额以及加计扣除=350+17.5=367.5(万元)

此题在应试指南206页。

5、

【正确答案】 B

【答案解析】 收入总额=7000(万元)

扣除项目合计=2400+2400×10%+2400×20%+42=3162(万元)

增值额=7000-3162=3838(万元)

增值率=增值额÷扣除项目金额×100%=3838÷3162×100%=121.38%，适用税率50%，速算扣除系数15%。

应纳土地增值税税额=3838×50%-3162×15%=1444.70(万元)

6、

【正确答案】 C

【答案解析】 在土地增值税清算时未转让的房地产，清算后销售或有偿转让的，纳税人应按规定进行土地增值税的纳税申报，扣除项目金额按清算时的单位建筑面积成本费用乘以销售或转让面积计算。单位建筑面积成本费用=清算时的扣除项目总金额÷清算的总建筑面积

允许扣除的项目金额=8500÷85%×15%=1500(万元)

增值额=2500-1500=1000(万元)

增值率=1000÷1500×100%=66.67%，适用税率40%，速算扣除系数5%。

应纳税额=1000×40%-1500×5%=325(万元)

7、

【正确答案】 C

【答案解析】 以分期收款方式转让房地产的，主管税务机关可根据合同规定的收款日期来确定具体的纳税期限;以一次交割、付清价款方式转让房地产的，主管税务机关可在纳税人办理纳税申报后，根据其应纳税额的大小及向有关部门办理过户、登记手续的期限等，规定其在办理过户、登记手续前数日内一次性缴纳全部土地增值税;因国家建设需要依法征用、收回的房地产，纳税人因此而得到经济补偿的，应从签订房地产转让合同之日起7日内，到房地产所在地主管税务机关备案。

8、

【正确答案】 D

【答案解析】 纳税人申请注销税务登记但未办理土地增值税清算手续的，主管税务机关可要求纳税人进行土地增值税清算。其他三个选项均属于纳税人应进行土地增值税清算的情形。

9、

【正确答案】 C

【答案解析】 纳税人是法人的，当纳税人转让的房地产的坐落地与其机构所在地或经营所在地同在一地时，可在办理税务登记的原管辖税务机关申报纳税;如果转让的房地产坐落地与其机构所在地或经营所在地不在一地，则应在房地产坐落地的主管税务机关申报纳税。

10、

【正确答案】 D

【答案解析】 公共设施，按以下原则处理：

(1)建成后产权属于全体业主所有的，其成本、费用可以扣除;

(2)建成后无偿移交给政府、公用事业单位用于非营利性社会公共事业的，其成本、费用可以扣除;

(3)建成后有偿转让的，应计算收入，并准予扣除成本、费用。

11、

【正确答案】 D

【答案解析】 选项A，期间费用不得据实扣除，按《实施细则》规定的计算方法扣除;选项B，不能提供金融机构证明的，按(取得土地使用权所支付的金额+开发成本)×10%以内扣除;选项C，土地闲置费不得扣除。

二、多项选择题

1、

【正确答案】 ABE

【答案解析】 选项C，对于个人购入房地产再转让的，其在购入环节缴纳的契税，由于已经包含在旧房及建筑物的评估价格之中，因此，计征土地增值税时，不另作为与转让房地产有关的税金予以扣除;选项D，房地产开发企业以外的其他纳税人在计算土地增值税时，允许扣除在转让房地产环节缴纳的印花税。

2、

【正确答案】 ABDE

【答案解析】 房地产开发企业为取得土地使用权所支付的金额和房地产开发成本可作为加计20%扣除的计算基数。选项A，属于为取得土地使用权所支付的金额，可作为加计扣除的基数;选项B、D、E，属于房地产开发成本，可作为加计扣除的基数;选项C，属于房地产开发费用，不得加计扣除。

3、

【正确答案】 ABC

【答案解析】 超过贷款期限的利息和土地闲置费不得作为开发费用在计算土地增值税中扣除。

4、

【正确答案】 ABCD

【答案解析】 无论法人与自然人、内资企业与外资企业、中国公民与外籍个人、企业单位与事业单位，只要转让国有土地使用权、地上建筑物及其附着物并取得收入，均是土地增值税的纳税义务人。

5、

【正确答案】 ABCD

【答案解析】 对纳税人购房时缴纳的契税，凡能提供契税完税凭证的，准予作为“与转让房地产有关的税金”予以扣除，但不作为加计5%的基数。

【点评】本题考查土地增值税扣税项目的规定，有一定难度，要格外注意营改增之后的相关规定，属于客观题考查的热点，此处做一个小结：

(1)营改增后，房地产开发企业实际缴纳的城市维护建设税、教育费附加，凡能够按清算项目准确计算的，允许据实扣除。凡不能按清算项目准确计算的，则按该清算项目预缴增值税时实际缴纳的城市维护建设税、教育费附加扣除。

(2)营改增后，纳税人转让旧房及建筑物，凡不能取得评估价格，但能提供购房发票的，扣除项目的金额按照下列方法计算：

①提供的购房凭据为营改增前取得的营业税发票的，按照发票所载金额(不扣减营业税)并从购买年度起至转让年度止每年加计5%计算。

②提供的购房凭据为营改增后取得的增值税普通发票的，按照发票所载价税合计金额从购买年度起至转让年度止每年加计5%计算。

③提供的购房发票为营改增后取得的增值税专用发票的，按照发票所载不含增值税金额加上不允许抵扣的增值税进项税额之和，并从购买年度起至转让年度止每年加计5%计算。

6、

【正确答案】 ABCD

【答案解析】 东部地区省份土地增值税预征率不得低于2%。

7、

【正确答案】 ABC

【答案解析】 应到房地产所在地主管税务机关备案的情形：

(1)因国家建设需要依法征用、收回的房地产，纳税人因此而得到经济补偿的。

(2)因城市实施规划、国家建设的需要而搬迁，由纳税人自行转让其房地产的(此种情况应同时提供政府要求其搬迁的批文)。

(3)转让原自用住房的(这种情况应同时提供表明其居住时间的证明，如房屋产权证、住房证、户口簿等)。

8、

【正确答案】 ABC

【答案解析】 选项A，赠与其直系亲属，不征收土地增值税;选项B，因国家建设需要被政府依法征收、收回的房产，免征土地增值税;选项C，评估增值的房产，房屋产权并未发生变动，不需要缴纳土地增值税。

9、

【正确答案】 BCDE

【答案解析】 选项A，企业转让旧房作为公共租赁住房房源，且增值额未超过扣除项目金额20%的，免征土地增值税。

三、计算题

1、【正确答案】 C

【答案解析】 取得土地使用权所支付的金额包括纳税人为取得土地使用权所支付的地价款和按国家统一规定缴纳的有关费用(登记、过户手续费和契税)。

取得土地使用权所支付的金额=(1600+62)×60%=997.20(万元)

【正确答案】 C

【答案解析】 房地产开发成本是指纳税人开发房地产项目实际发生的成本，包括土地的征用及拆迁补偿费、前期工程费、建筑安装工程费、基础设施费、公共配套设施费、开发间接费用等。

开发成本=(120+2500+70)×60%=1614(万元)

【正确答案】 A

【答案解析】 取得土地使用权所支付的金额=(1600+62)×60%=997.2(万元);开发成本=(120+2500+70)×60%=1614(万元);开发费用=(997.2+1614)×8%=208.9(万元);转让环节发生的相关税金合计为40万元;房地产开发企业加计20%扣除费用=(997.2+1614)×20%=522.24(万元)，所以在计算土地增值税时，可扣除的项目金额合计=997.2+1614+208.9+40+522.24=3382.34(万元)。

【正确答案】 D

【答案解析】 增值额=8000-3382.34=4617.66(万元)，增值率=4617.66÷3382.34×100%=136.52%，适用税率50%，速算扣除系数15%。所以应该缴纳的土地增值税=4617.66×50%-3382.34×15%=1801.48(万元)。