2017注册会计师考试经济法知识点：物权法及合同法

　　物权法及合同法

　　【物的种类】

　　认定主物、从物关系，必须同时具备两个条件：(1)二者在物理上互相独立;(2)二者在经济用途上存在主、从关系：A物脱离B物，不损害A物的独立用途，则A物为主物;B物脱离A物，丧失其本来的用途，则B物为从物。还有就是孳息需要懂，举个特例，尚在母牛身体里的小牛属于母牛的组成部分，不属于孳息。

　　【物权的种类】

　　能够独立存在的物权为独立物权(如所有权、建设用地使用权)。从属于其他权利、不能独立存在的物权为从物权(如担保物权)。

　　【物权法的基本原则】

　　(1)行为人违反“种类法定”原则，在法定物权种类之外创设物权，该行为无效;(2)行为人违反“内容法定”原则，设定与法定物权相异的内容，该行为无效。总之，违反“种类法定”原则的和“内容法定”原则通通都无效。

　　【物权的取得方式】

　　所谓先占，是指以“所有权人”的意思占有“无主动产”。先占人基于先占行为取得无主动产的所有权(法律的直接规定，而非自他人之手继受而来)。因此，先占属于物权的原始取得。先到先得呀!注意第二个“先”指的是“原始”。

　　【动产的物权变动】

　　1.动产物权的设立和转让，自“交付”时发生效力，但法律另有规定的除外。

　　2.船舶、航空器和机动车等物权的设立、变更、转让和消灭，未经登记，不得对抗善意第三人。

　　【《合同法司法解释(二)》的规定】

　　出卖人就同一标的物订立多重买卖合同，合同均不具有《合同法》第52条规定的无效情形，买受人因不能按照合同约定取得标的物的所有权，请求追究出卖人违约责任的，人民法院应予支持。(2012年案例分析题)

　　【《商品房买卖合同司法解释》的规定】

　　1.买受人只能要求“房地产开发商”承担不超过已付房款1倍的惩罚性赔偿金，如果出卖人是平民百姓，不在此列。2.预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力。

　　【无权处分的基本理论】

　　无权处分行为处于效力待定状态，在得到权利人追认或者无处分权人事后取得处分权的，该行为有效。

　　【善意取得制度】

　　1.善意取得制度的目的在于保护占有及登记的公信力，保护交易当事人的信赖利益和交易安全，维护交易秩序。善意取得制度对于动产与不动产均可适用。

　　2.动产的善意取得以“交付”为要件，不动产则以“登记”为要件。

　　3.善意取得的适用范围：(1)动产、不动产均可适用善意取得制度。(2)赃物、遗失物不适用善意取得制度。(3)善意取得制度不仅仅适用于所有权，建设用地使用权、抵押权、质权、留置权等他物权也可以善意取得。

　　【共有的基本规定】

　　按份共有人有权自由处分自己的共有份额，无需取得其他共有人的“同意”。但是，按份共有人将其份额出让给共有人以外的第三人时，其他共有人在同等条件下，享有“优先购买权”。

　　【对外关系】

　　1.按份共有：对外承担连带责任、对内承担按份责任。2.共同共有：对外承担连带责任、对内不分你我。

　　【共有物的处分】

　　按份共有中，处分共有的不动产或者动产，或者对共有的不动产或者动产进行重大修缮的，应当经占“份额”2/3以上(≥2/3)的按份共有人同意，但共有人之间另有约定的除外。

　　【无偿划拨】

　　1.无偿划拨+转让

　　以划拨方式取得土地使用权的，转让房地产时，应当按照国务院规定，报有批准权的人民政府审批。有批准权的人民政府准予转让的，应当由受让方办理土地使用权“出让”手续，并依照国家有关规定缴纳“土地使用权出让金”。

　　2.无偿划拨+抵押

　　当事人以无偿划拨的国有土地使用权设定抵押时，对于拍卖所得，在依法缴纳土地出让金后，抵押权人才享有优先受偿权。

　　3.无偿划拨+出资

　　出资人以“无偿划拨”的土地使用权出资，公司、其他股东或者公司债权人主张认定该出资人未履行出资义务的，人民法院应当责令当事人在指定的合理期间内办理土地变更手续;逾期未办理的，人民法院应当认定出资人未依法全面履行出资义务。

　　【有偿出让】

　　以出让方式取得土地使用权的，转让房地产时，应当符合下列条件：

　　(1)按照出让合同约定已经支付全部土地使用权出让金，并取得土地使用权证书;

　　(2)按照出让合同约定进行投资开发，属于房屋建设工程的，完成开发投资总额的25%以上，属于成片开发土地的，形成工业用地或者其他建设用地条件;

　　(3)转让房地产时房屋已经建成的，还应当持有房屋所有权证书。

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