2019年注册会计师考试税法章节基础试题：房产税法、契税法和土地增值税法

　　1.下列各项中，应征收契税的有( )。

　　A.法定继承人继承房屋权属

　　B.企业以行政划拨方式取得土地使用权

　　C.承包者获得农村集体土地承包经营权

　　D.运动员因成绩突出获得国家奖励的住房

　　E.以土地使用权作价投资给其他企业的土地使用权承受方

　　F.以土地使用权抵债的土地使用权承受方

　　G.非公司制企业整体改建成股份有限公司，改建后的公司承受原企业土地、房屋权属

　　H.国有土地使用权出让的土地使用权承受方

　　I.非债权人承受破产企业土地、房屋权属

　　J.将自有住房无偿赠与非法定继承人王某

　　【答案】DEFHIJ

　　2.下列行为应当免征契税的是( )。

　　A.某医院购买土地和房屋扩建职工宿舍

　　B.某大学购买价值600万元的房产作校办工厂的经营性用房

　　C.李先生接受其叔父赠与的价值52万元的房产

　　D.城镇职工按规定第一次购买公有住房的

　　【答案】D

　　【解析】选项A：医院购买土地、房屋扩建职工宿舍不能享受免征契税的优惠。选项B：大学属于事业单位，其购买房产用于教学的，可享受免征契税的优惠;用于经营性用房的，不能免征契税。选项C：房屋赠与行为，作为受赠人要缴纳契税。选项D：城镇职工按规定第一次购买公有住房的，免征契税。

　　3.下列情形中，免予缴纳契税的是( )。

　　A.买房拆料

　　B.受赠房产

　　C.交换价格相等的房屋

　　D.承受国有土地使用权支付土地出让金

　　【答案】C

　　【解析】选项A：买房拆料或翻建新房，应照章征收契税;选项B：房屋的受赠人(法定继承除外)要按规定缴纳契税;选项D：对承受国有土地使用权所应支付的土地出让金，要计征契税，不得因减免土地出让金而减免契税。

　　4.下列关于契税优惠政策的表述中，正确的是( )。

　　A.某居民投资购买了一宗用于建造厂房的土地，可以免征契税

　　B.某退休林场工人到某山区购买了一片荒丘用于开荒造林，应减半缴纳契税

　　C.某县城国有企业职工按规定第一次购买公有住房，应按1%优惠税率缴纳契税

　　D.某居民购买一套86平方米的普通住房作为家庭唯一住房，可减按1%税率缴纳契税

　　【答案】D

　　【解析】选项A：没有免征契税的规定;选项B：承受荒山、荒沟、荒丘、荒滩土地使用权，并用于农、林、牧、渔业生产的，免征契税;选项C：城镇职工按规定第一次购买公有住房，免征契税。

　　5.居民甲某有五套住房，将一套价值100万元的别墅抵偿了乙某100万元的债务;甲某用价值80万元的一套住房，换取丁某的房屋，丁某房屋价值70万元，同时丁某免除了甲某所欠的债务10万元;甲用市场价值共70万元的第三、四两套两室住房与丙某一套四室住房互换，另取得丙某赠送价值12万元的小轿车一辆;将第五套市场价值50万元的公寓房折成股份投入本人独资经营的企业。当地确定的契税税率为3%，下列关于甲、乙、丙、丁缴纳契税的情况，说法正确的是( )。

　　A.甲3000元，乙30000元，丙3600元，丁不纳税

　　B.甲3600元，乙30000元，丙不纳税，丁3000元

　　C.甲不纳税，乙30000元，丙3600元，丁3000元

　　D.甲15000元，乙36000元，丙不纳税，丁3600元

　　【答案】C

　　【解析】乙应缴纳契税=100×3%=3(万元)=30000(元);丙应缴纳契税=12×3%=0.36(万元)=3600(元);丁应缴纳契税=10×3%=0.3(万元)=3000(元)。

　　6.2017年4月，税务机关对某房地产开发公司开发的房产项目进行土地增值税清算。该房地产开发公司提供的资料如下：

　　(1)2016年6月以17760万元拍得一宗土地使用权，并缴纳了契税。

　　(2)自2016年7月起，对受让土地50%的面积进行一期项目开发，发生开发成本6000万元、管理费用200万元、销售费用400万元、银行贷款凭证显示利息支出600万元，允许扣除的有关税金及附加290万元。

　　(3)2017年3月该项目实现全部销售，共计取得不含税收入31000万元。

　　(其他相关资料：当地适用的契税税率为5%，不考虑土地价款抵减增值税销售额的因素，该项目未预缴土地增值税)

　　要求：根据上述资料，按照下列序号回答问题，如有计算需计算出合计数。(2017年)

　　(1)简要说明房地产开发成本包含的项目。

　　(2)简要说明房地产开发费用的扣除标准。

　　(3)计算该公司清算土地增值税时允许扣除的土地使用权支付金额。

　　(4)计算该公司清算土地增值税时允许扣除项目金额的合计数。

　　(5)计算该公司清算土地增值税时应缴纳的土地增值税。

　　【答案及解析】

　　(1)房地产开发成本是指纳税人房地产开发项目实际发生的成本。房地产开发成本包括土地征用及拆迁补偿费(包括土地征用费、耕地占用税等)、前期工程费、建筑安装工程费、基础设施费、公共配套设施费、开发间接费用等。

　　(2)纳税人能够按转让房地产项目计算分摊利息支出并能提供金融机构贷款证明的：

　　允许扣除的房地产开发费用=利息+(取得土地使用权所支付的金额+房地产开发成本)×5%以内

　　纳税人不能按转让房地产项目计算分摊利息支出或不能提供金融机构贷款证明的(包含全部使用自有资金没有利息支出的情况)：

　　允许扣除的房地产开发费用=(取得土地使用权所支付的金额+房地产开发成本)×10%以内

　　(3)取得土地使用权所支付的金额包括地价款和取得土地使用权时按国家规定缴纳的有关费用。

　　清算土地增值税时允许扣除的土地使用权支付金额=17760×(1+5%)×50%=9324(万元)

　　(4)房地产开发费用=600+(9324+6000)×5%=1366.2(万元)

　　加计扣除=(9324+6000)×20%=3064.8(万元)

　　扣除项目金额合计数=9324+6000+1366.2+290+3064.8=20045(万元)

　　【提示】本题没有给出计算开发费用的具体比例，默认用5%计算。

　　(5)增值额=31000-20045=10955(万元)，增值率=增值额/扣除项目金额=10955/20045×100%=54.65%，适用税率为40%，速算扣除系数为5%。

　　应纳土地增值税=10955×40%-20045×5%=3379.75(万元)。

　　7.2017年3月，某县税务机关拟对辖区内某房地产开发企业开发的房地产项目进行土地增值税清算。该房地产开发企业提供的资料如下：

　　(1)2013年9月以18000万元协议购买用于该房地产项目的一宗土地，并缴纳了契税。

　　(2)2014年3月开始动工建设，发生开发成本6000万元(其中包括扣留建筑施工企业的质量保证金的金额)，小额贷款公司开具的贷款凭证显示利息支出3000万元(按照商业银行同类同期贷款利率计算的利息为2000万元且利息支出能够按转让房地产项目计算分摊)。

　　(3)2015年12月该房地产项目竣工验收，扣留建筑安装施工企业的质量保证金600万元，未开具发票。

　　(4)2017年1月该项目已销售可售建筑面积的90%，共计取得不含税收入54000万元，可售建筑面积的10%以成本价出售给本企业职工。

　　(5)该企业已按照2%的预征率预缴土地增值税1080万元。土地增值税前准予扣除的税金3300万元。

　　(其他相关资料：当地适用的契税税率为3%。)(2016年改编)

　　要求：根据上述资料，按照下列序号回答问题，如有计算需计算出合计数。

　　(1)简要说明税务机关要求该企业进行土地增值税清算的理由。

　　(2)计算该企业清算土地增值税时允许扣除的土地使用权支付的金额。

　　(3)计算该企业清算土地增值税时应税收入金额。

　　(4)计算该企业清算土地增值税时允许扣除项目金额的合计数。

　　(5)计算该企业清算土地增值税时应补缴的土地增值税。

　　【答案及解析】

　　(1)房地产公司对外销售可售建筑面积的90%，剩余10%以成本价出售给职工，相当于该项目全部销售。即已完成全部销售，应进行土地增值税清算。

　　(2)契税应纳税额=18000×3%=540(万元)

　　取得土地使用权支付金额=18000+540=18540(万元)。

　　(3)转让收入=54000/90%=60000(万元)。

　　(4)开发成本=6000-600=5400(万元)

　　开发费用=2000+(18540+5400)×5%=3197(万元)

　　加计扣除金额=(5400+18540)×20%=4788(万元)

　　扣除项目合计=18540+5400+3197+3300+4788=35225(万元)。

　　(5)土地增值额=54000÷90%-35225=24775(万元)

　　增值率=24775/35225×100%=70.33%

　　应纳的土地增值税=24775×40%-35225×5%=8148.75(万元)

　　应补缴的土地增值税=8148.75-1080=7068.75(万元)。

　　8.下列房地产交易行为中，应当计算缴纳土地增值税的是( )。(2016年)

　　A.县城居民之间互换自有居住用房屋并经当地税务机关核实

　　B.非营利的慈善组织将合作建造的房屋转让

　　C.房地产公司出租高档住宅

　　D.房地产开发企业代客户进行房地产开发，开发完成后向客户收取代建收入

　　【答案】B

　　【解析】土地增值税的计税关键是产权的转移，B发生了房屋、土地权属的转移，CD没有，因此B要计算缴纳土地增值税。选项A：个人互换自有住房，经当地税务机关核实，免征土地增值税。

　　9.下列关于土地增值税纳税地点的表述中，正确的有( )。(2012年改编)

　　A.土地增值税的纳税人应该向其房地产所在地的主管税务机关办理纳税申报

　　B.自然人纳税人转让的房地产坐落地与其居住所在地一致的，则在住所所在地的税务机关申报纳税

　　C.法人纳税人转让的房地产坐落地与其机构所在地一致的，应在办理税务登记的原管辖税务机关申报纳税

　　D.法人纳税人转让的房地产坐落地与其机构所在地不一致的，应在房地产的坐落地所管辖的税务机关申报纳税

　　【答案】ABCD

　　【解析】以上选项均符合题意。

　　10.2017年7月，某市税务机关拟对辖区内某房地产开发公司开发的房产项目进行土地增值税清算。该房地产开发公司提供该房产开发项目的资料如下：

　　(1)2014年3月以8000万元拍得用于该房地产开发项目的一宗土地，并缴纳契税;因闲置1年，支付土地闲置费400万元。

　　(2)2015年5月开始动工建设，发生开发成本5000万元，银行贷款凭证显示利息支出1000万元且能按照转让房地产项目分摊。土地增值税前允许扣除的税费1120万元。

　　(3)2017年6月项目已销售可售建筑面积的80%，共计取得不含税收入20000万元;可售建筑面积的20%投资入股某酒店，约定共担风险、共享收益。

　　(4)公司已按照3%的预征率预缴了土地增值税600万元，并聘请税务中介机构对该项目土地增值税进行审核鉴证。税务中介机构提供了鉴证报告。

　　(其他相关资料：当地适用的契税税率为5%，省级政府规定其他开发费用的扣除比例为5%。)(2013年改编)

　　要求：根据上述资料，按照下列序号计算回答问题，如有计算，需计算出合计数。

　　(1)简要说明税务机关要求该公司进行土地增值税清算的理由。

　　(2)计算该公司清算土地增值税时允许扣除的土地使用权支付金额。

　　(3)计算该公司清算土地增值税时补缴的土地增值税。

　　(4)回答税务机关能否对清算补缴的土地增值税征收滞纳金，简要说明理由。

　　(5)回答税务机关对税务中介机构出具的鉴证报告，在什么条件下可以采信。

　　【答案及解析】

　　(1)房地产公司直接销售可售建筑面积已达到80%，剩余20%部分对外投资，视同销售。已完成全部销售，应进行土地增值税清算。

　　(2)允许扣除的土地使用权支付金额=8000×(1+5%)=8400(万元)。

　　(3)允许扣除的项目金额合计=8400+5000+1000+(8400+5000)×5%+1120+(8400+5000)×20%=18870(万元)

　　收入合计=20000÷80%×(20%+80%)=25000(万元)

　　增值额=25000-18870=6130(万元)

　　增值率=(25000-18870)÷18870×100%=32.49%

　　土地增值税=6130×30%=1839(万元)

　　补缴土地增值税=1839-600=1239(万元)。

　　(4)不能。纳税人按规定预缴土地增值税后，清算补缴的土地增值税，在主管税务机关规定的期限内补缴的，不加收滞纳金。

　　(5)税务中介机构按照税务机关规定的格式和要求对审核鉴证情况出具的鉴证报告，税务机关可以采信。