2019年注册会计师《经济法》冲刺试卷及答案（十）_第3页

　　三、案例分析题

　　2016年11月5日，A公司通过拍卖拍得一块建设用地使用权。当天A公司与土地管理部门签订了《建设用地使用权出让合同》;第二天，A公司缴纳全部土地出让金;第三天办理完毕建设用地使用权登记，并获得建设用地使用权证。

　　2017年1月，A公司与B建筑公司签订书面合同，由B公司为A公司建造厂房。2017年1月20日，为筹集建设资金，A公司将在建的厂房抵押给甲银行贷款500万，次日办理了抵押登记。7月厂房建成以后，未办理产权登记，A公司便将厂房出租给C公司用作生产车间。

　　随后，A公司又将建好的厂房抵押给乙银行贷款800万元，办理了抵押登记。

　　由于C公司未支付租金，A公司将C公司委托其保管的一批材料扣留，C公司认为该批材料保管费已经付清，A公司无权扣留，要求取回。

　　2017年8月，A公司办理了厂房产权登记，并将厂房转让给D公司，与D公司订立了转让合同，但由于A公司还欠两个银行贷款未还，两个银行均不同意A公司转让厂房，并要求行使抵押权。A公司与D公司正在洽谈如何与银行协商时，厂房不幸雷击起火，全部烧毁，所幸A公司为厂房投保了保险，保险公司赔偿1000万。两个银行见厂房烧毁，均要求就保险赔款优先受偿，A公司认为厂房已经烧毁，银行无优先受偿权。

　　根据上述情况回答以下问题：

　　(1)A公司于何时取得建设用地使用权?并说明理由。

　　『正确答案』2016年11月7日取得建设用地使用权。根据规定，建设用地使用权的取得必须向登记机构办理登记，登记是建设用地使用权生效的条件。

　　(2)甲银行何时取得厂房的抵押权?说明理由

　　『正确答案』2017年1月21日，办理抵押登记时。物权法规定，正在建造的建筑物抵押的，应当办理抵押登记。抵押权自登记时设立。

　　(3)甲银行抵押权的范围是否包括厂房占用的土地使用权?说明理由。

　　『正确答案』包括。物权法规定，以建筑物抵押的，该建筑物占用范围内的建设用地使用权一并抵押。以建设用地使用权抵押的，该土地上的建筑物一并抵押。抵押人未依照前款规定一并抵押的，未抵押的财产视为一并抵押。

　　(4)A公司何时取得厂房的所有权?说明理由

　　『正确答案』A公司在厂房建成时即取得厂房的所有权。物权法规定，因合法建造等事实行为设立物权的，自事实行为成就时发生效力。

　　(5)C公司的租赁权能否对抗甲银行和乙银行的抵押权?并说明理由。

　　『正确答案』C公司的租赁权不能对抗甲银行的抵押权;但可以对抗乙银行的抵押权。物权法规定，订立抵押合同前抵押财产已出租的，原租赁关系不受该抵押权的影响。抵押权设立后抵押财产出租的，该租赁关系不得对抗已登记的抵押权。C公司的租赁关系发生在甲银行的抵押权设立之后，乙银行的抵押权设立之前，因此，不得对抗甲银行的抵押权，但可以对抗乙银行的抵押权。

　　(6)A公司将材料扣留时，C公司能否以该批材料保管费已经付清为由取回材料?并说明理由。

　　『正确答案』不能。根据物权法规定，债权人留置的动产，应当与债权属于同一法律关系，但企业之间留置的除外。本案中，A公司和C公司均为企业，因此，不要求留置的动产与债权属于同一法律关系。A公司可以留置该批材料，C公司无权要求取回。

　　(7)A公司转让厂房是否应当经过两个银行同意?若厂房没有烧毁，D公司如何才能取得厂房的所有权?

　　『正确答案』应当经过两个银行同意。D公司要获得厂房的所有权，必须先消灭银行的抵押权，A公司清偿银行贷款或者由D公司代为清偿银行贷款之后，方能办理过户。物权法规定，抵押期间，抵押人未经抵押权人同意，不得转让抵押财产，但受让人代为清偿债务消灭抵押权的除外。债务人自己清偿债务也可以消灭银行的抵押权。

　　(8)甲银行和乙银行是否有权就保险赔款优先受偿?说明理由。

　　『正确答案』有权。物权法规定，担保期间，担保财产毁损、灭失或者被征收等，担保物权人可以就获得的保险金、赔偿金或者补偿金等优先受偿。

　　(9)若厂房未烧毁，甲银行和乙银行都要求行使抵押权，该厂房拍卖所得价款在甲、乙之间如何清偿?并说明理由。

　　『正确答案』厂房拍卖所得价款优先清偿甲银行500万，剩余的清偿给乙银行。根据规定，抵押权已登记的，按照登记的先后顺序清偿;顺序相同的，按照债权比例清偿。本案中，甲银行的抵押权登记在先，优先于乙银行受偿。