2018中级银行从业公司信贷章节讲义：第八章第三节

第八章　贷款担保

　　第三节　贷款抵押

　　贷款抵押是债务人或第三人对债权人以一定财产作为清偿债务担保的法律行为。

　　一、贷款抵押的设定条件

　　1.抵押的范围

　　根据《物权法》的规定，债务人或第三人有权处分的下列财产可以抵押：

　　①建筑物和其他土地附着物;

　　②建设用地使用权;

　　③以招标、拍卖、公开协商等方式取得的荒地等土地承包经营权;

　　④生产设备、原材料、半成品、产品;

　　⑤正在建造的建筑物、船舶、航空器;

　　⑥交通运输工具;

　　⑦法律、行政法规未禁止抵押的其他财产。

　　不得抵押的财产有：

　　①土地所有权;

　　②耕地、宅基地、自留地、自留山等集体所有的土地使用权，但担保法特别规定的除外;

　　③学校、幼儿园、医院等以公益为目的的事业单位、社会团体的教育设施、医疗卫生设施和其他社会公益设施;

　　④所有权、使用权不明或者有争议的财产;

　　⑤依法被查封、扣押、监管的财产;

　　⑥法律、行政法规规定不得抵押的其他财产。

　　2.贷款抵押额度的确定

　　(1)抵押物的认定

　　作为贷款担保的抵押物，必须是归抵押人所有的财产，或者是抵押人有权支配的财产。因此，银行对选定的抵押物要逐项验证产权。

　　①实行租赁经营责任制的企业，要有产权单位同意的证明;

　　②集体所有制企业和股份制企业用其财产作抵押时，除应该核对抵押物所有权外，还应验证董事会或职工代表大会同意的证明;

　　③用共有财产作抵押时，应取得共有人同意抵押的证明，并以抵押人所有的份额为限。

　　(2)抵押物的估价

　　抵押物的估价是评估抵押物的现值。银行对抵押物的价值都要进行评估。

　　①估价方法

房屋建筑的估价	主要考虑房屋和建筑物的用途及经济效益、新旧程度和可能继续使用的年限、原来的造价和现在的造价等因素。
机器设备的估价	主要考虑的因素是无形损耗和折旧，估价时应扣除折旧。
可转让的土地使用权的估价	取决于该土地的用途、土地的供求关系。

【例题·单选题】抵押物的估价是评估抵押物的现值。银行对抵押物的价值都要进行评估。对于机器设备的估价，不需要考虑的因素有（　）。 　　A.无形损耗 　　B.折旧 　　C.原值 　　D.重估价格
	『正确答案』D 『答案解析』本题考查对机器设备的估价。

　　②抵押率的确定

　　确定抵押率的依据主要有以下两点内容：

　　一是抵押物的适用性、变现能力。选择的抵押物适用性要强，由适用性判断其变现能力。对变现能力较差的，抵押率应适当降低。

　　二是抵押物价值的变动趋势。一般可从下列方面进行分析。

　　实体性贬值，即由于使用磨损和自然损耗造成的贬值;

　　功能性贬值，即由于技术相对落后造成的贬值;

　　经济性贬值，即由于外部环境变化引起的贬值或增值。

　　抵押率=担保债权本息总额/抵押物评估价值额×100%

　　(3)抵押贷款额度的确认

　　由于抵押物在抵押期间会出现损耗、贬值，在处理抵押物期间会发生费用，以及贷款有利息、逾期有罚息等原因，银行一般向借款人提供的贷款额会低于抵押物的评估值，贷款额度要在抵押物的评估价值与抵押贷款率的范围内加以确定。

　　其计算公式为：

　　抵押贷款额=抵押物评估值×抵押贷款率

　　抵押人所担保的债权不得超出其抵押物的价值。财产抵押后，该财产的价值大于所担保债权的余额部分，可以再次抵押，但不得超出其余额部分。

　　(4)抵押合同的签订

　　贷款发放前，抵押人与银行要以书面形式签订抵押合同。抵押合同应当包括以下内容：

　　①被担保的主债权种类、数额;

　　②债务人履行债务的期限;

　　③抵押财产的名称、数量、质量、状况、所在地、所有权权属或者使用权权属;

　　④抵押担保的范围;

　　3.抵押的效力

　　(1)抵押担保的范围

　　抵押担保的范围包括主债权及利息、违约金、损害赔偿金和实现抵押权的费用。如果抵押合同另有规定的，按照规定执行。

　　(2)抵押物的转让

　　①在抵押期间，抵押人转让已办理抵押登记的抵押物的，应当通知银行并告知受让人转让物已经抵押的情况;抵押人未通知银行或者未告知受让人的，转让行为无效。

　　②若转让抵押物的价款明显低于其价值的，银行可以要求抵押人提供相应的担保，抵押人不提供的，不得转让抵押物。同时，抵押权不得与其担保的债权分离而单独转让或者作为其他债权的担保。

　　③抵押人转让抵押物所得的价款，应当向银行提前清偿所担保的债权，超过债权数额的部分，归抵押人所有，不足部分由债务人清偿。

　　(3)抵押物的保全

　　①在抵押期间，银行若发现抵押人对抵押物使用不当或保管不善，足以使抵押物价值减少时，有权要求抵押人停止其行为。

　　②若抵押物价值减少时，银行有权要求抵押人恢复抵押物的价值，或者提供与减少的价值相等的担保。

　　(4)抵押权的实现

　　抵押担保虽然具有现实性和凭物性，但抵押权是与其担保的债权同时存在的。抵押贷款到期，若借款人能足额按时归还本息，则抵押自动消失。若借款人不能按时归还贷款本息，或银行同意展期后仍不能履行，抵押权才真正得以实现。总之，抵押权与其担保的债权同时存在，债权消失的，抵押权也消失。

【例题·多选题】关于抵押物的保全，下列说法正确的是（　）。 　　A.在抵押期间，银行若发现抵押人对抵押物使用不当或保管不善，足以使抵押物价值减少时，有权要求抵押人停止其行为 　　B.在抵押期间，银行若发现抵押人对抵押物使用不当或保管不善，足以使抵押物价值增加时，有权要求抵押人停止其行为 　　C.若抵押物价值减少时，银行有权要求抵押人恢复抵押物的价值，或者提供与减少的价值相等的担保 　　D.若抵押物价值增加时，银行有权要求抵押人恢复抵押物的价值，或者提供与减少的价值相等的担保 　　E.抵押权与其担保的债权同时存在，债权消失的，抵押权也消失
	『正确答案』ACE 『答案解析』本题考查抵押物保全的内容。

　　二、贷款抵押风险

　　1.贷款抵押风险分析

　　(1)抵押物虚假或严重不实

　　(2)未办理有关登记手续

　　(3)将共有财产抵押而未经共有人同意

　　(4)以第三方的财产作抵押而未经财产所有人同意

　　(5)资产评估不真实，导致抵押物不足值

　　(6)未抵押有效证件或抵押的证件不齐

　　(7)因主合同无效，导致抵押关系无效

　　(8)抵押物价值贬损或难以变现

　　2.贷款抵押的风险防范

对抵押物进行严格审查	首先要确保抵押物的真实性，这要求信贷人员认真审查有关权利凭证，对于房地产抵押的，要对房地产进行实地核查；其次确保抵押物的合法性，这要求信贷人员严格依照相关法律审查抵押物，防止法律禁止抵押的财产用于抵押。最后认真查验抵押物的权属，确保抵押物的有效性。信贷人员在核查抵押物的权属时一定要认真仔细，特别要注意以下情况：用合伙企业财产抵押时，必须经全体合伙人同意并共同出具抵押声明。
对抵押物的价值进行准确评估	这是保证抵押物足值的关键。在实际操作中，银行一般要求抵押企业提供商业评估机构出具的评估报告，并根据评估价值打折扣后确定贷款额。这就要求银行认真审查评估报告的真实性和准确性，防止评估价值中掺有水分。贷款一旦发放后，银行应按照一定的时间频率对抵押物价值进行评估。可见，抵押物价值评估是一项经常性的工作。
做好抵押物登记，确保抵押效力	需依法登记的抵押物，抵押合同自登记之日起生效。这些财产包括房地产、林木、航空器、船舶、车辆以及企业的设备和其他动产。 法律规定自登记之日起生效的合同，必须办理抵押登记，否则合同就无效。因此，银行在办理抵押贷款时，对法律规定需登记的合同，必须切实做好登记工作，以确保抵押关系的合法有效。
抵押合同期限应覆盖贷款合同期限	抵押期限应等于或大于贷款期限，凡变更贷款主合同的，一定要注意新贷款合同与原贷款抵押合同期限的差异，不能覆盖贷款合同期限的要重新签订抵押合同。

【例题·单选题】贷款抵押风险存在的可能原因不包括（　）。 　　A.资产评估不真实，导致抵押物不足值 　　B.未抵押有效证件或抵押的证件不齐 　　C.因主合同无效，导致抵押关系无效 　　D.抵押物价值增加
	『正确答案』D 『答案解析』贷款抵押风险存在的可能原因有：（1）抵押物虚假或严重不实；（2）未办理有关登记手续；（3）将共有财产抵押而未经共有人同意；（4）以第三方的财产作抵押而未经财产所有人同意；（5）资产评估不真实，导致抵押物不足值；（6）未抵押有效证件或抵押的证件不齐；（7）因主合同无效，导致抵押关系无效；（8）抵押物价值贬损或难以变现。根据以上分析可以看出，贷款抵押风险存在的可能原因不包括选项D。因此，选项D符合题意。